ตลาดอสังหาฯ ไทยทำเงินเท่าไหร่ในรอบ 5 ปี? ผู้เชี่ยวชาญชี้ปี 66 ยังต้องเจอกับความท้าทายอีก 4 เรื่อง

อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในการลงทุน ยอดนิยมสำหรับนักลงทุน ซึ่งเหมาะกับการลงทุนระยะยาว ไม่เร่งรีบหรือเป็นการใช้เงินเย็นลงทุน เพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้วมักจะได้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว

.

ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยเปิดเผยว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมารวมถึงช่วงที่เผชิญ COVID-19 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะกับ ‘ที่อยู่อาศัย’ สามารถสร้างมูลค่าที่แท้จริงที่คิดเป็น 1 ใน 10 ของ GDP หรือคิดเป็นมูลค่า 1.3 ล้านล้านบาทเลยทีเดียว

.

ที่น่าสนใจคือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยหลังจากที่ประชาชนใช้ชีวิตอยู่ร่วมกับ COVID-19 ได้แล้วก็เป็นที่น่าสนใจว่ามีอุปสรรคใดบ้างที่ต้องเผชิญ และตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไปในทิศทางไหน?

.

เรื่องแรกที่ต้องเผชิญคงหนีไม่พ้นเรื่องของ ‘หนี้ครัวเรือน’ ที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะภาวะหนี้ครัวเรือนไทยอยู่ระดับสูงถึงประมาณ 90% ส่งผลให้ต้องประชาชนยังคงต้องแบกรับภาระที่มากขึ้น กำลังซื้อน้อยลง ธนาคารปล่อยสินเชื่อยาก การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อาจน้อยลงตาม ซึ่งหากมองในมุมของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็อาจจะได้เปรียบจากการซื้อสินทรัพย์ในราคาที่ถูก แต่ในกลุ่มปล่อยเช่าราคาสูงอาจต้องเผชิญการลดราคาค่าเช่าเพื่อหาให้เอื้อต่อสถานการณ์เศรษฐกิจ

.

ต่อมาเป็นเรื่องของ ‘ดอกเบี้ย’ ที่อ้างอิงจากสถานการณ์ในปัจจุบันสหรัฐอเมริกากำลังเผชิญกับอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้ในอนาคตอาจมีการปรับตัวของดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศอาจจำเป็นจะต้องปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นอีกครั้งเพื่อแก้ปัญหาเงินเฟ้อในอนาคต ทั้งนี้ จะทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง

.

ประกอบกับมาตรการ LTV ที่ถูกปรับให้จำกัดวงเงินในการกู้ซื้อให้เป็นไปตามที่รัฐบาลกำหนด ซึ่งงรัฐบาลกำหนด LTV ขั้นต่ำไว้ที่ 10% หรือทำความเข้าใจง่าย ๆ ว่าเราจำเป็นจะต้องมีเงินดาวน์ ซึ่งเงื่อนไขที่เราจำเป็นจะต้องทำตามมาตรการ LTV แบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก ๆ คือ

กลุ่ม 1 บุคคลที่ซื้อบ้านหลังแรกในมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป

กลุ่ม 2 กลุ่มคนที่กำลังผ่อนสินเชื่อบ้านหรือคอนโดอยู่ และต้องการขอสินเชื่อเพิ่มเพื่อซื้อสินทรัพย์หลังใหม่ จำเป็นจะต้องเสีย LTV ขั้นต่ำ 10%

กลุ่ม 3 กลุ่มคนที่กำลังผ่อนบ้านทั้งหลังแรกและหลังที่ 2 และต้องการจะซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป หรือสัดส่วนวงเงินกู้ไม่เกิน 100% ของมูลค่าบ้าน หรือเต็มมูลค่าหลักประกันของบ้านนั่นเอง

จะเห็นได้ว่ากลุ่มนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็อยู่ในประเภทกลุ่มที่ 2,3 อาจส่งผลกลุ่มนักลงทุนยังไม่คุ้มที่จะลงทุนก็ย่อมได้

.

อย่างไรก็ตามอีกเรื่องที่น่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติที่อาจเข้ามากระตุ้นตลาดได้เป็นอย่างดี แต่ใช่ว่ากลุ่มชาวต่างชาติทุกคนจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้เลย ซึ่งถูกแบ่งออกเป็น 4 กลุ่ม ดังนี้

-กลุ่มประชากรชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง

-กลุ่มชาวต่างชาติที่เกษียณอายุแล้วจากต่างประเทศ

-กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานในประเทศไทย

-กลุ่มชาวต่างชาติผู้มีความเชี่ยวชาญพิเศษ รวมถึงผู้ติดตามของชาวต่างชาติ เช่น คู่สมรสและบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย แต่ต้องมีอายุไม่เกิน 20 ปี และจำนวนไม่เกิน 4 คน

.

ทั้งหมดล้วนต้องอยู่ในเงื่อนไขที่ถูกกำหนดไว้ เช่น

-ชาวต่างชาติต้องนำเงินมาลงทุนในกิจการที่กำหนด มากกว่า 40 ล้านบาทขึ้นไป

– คงเงินในการลงทุนดังกล่าวไว้ในธุรกิจหรือกิจการที่กำหนดของประเทศไทยไม่น้อยกว่า 3 ปี

-สามารถถือครองที่ดินได้เพียงไม่เกิน 1 ไร่เท่านั้น

-ที่ดินที่ถือครองไม่เกิน 1 ไร่ ต้องเป็นการถือครองเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น

จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขที่มีข้อจำกัดเหล่านี้อาจทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติยังไม่มากพอเท่าไหร่นัก จึงทำให้ตลาดอสังหาฯในไทยจำเป็นจะต้องเพิ่งกลุ่มนักลงทุนและกลุ่มผู้อยู่อาศัยภายในประเทศเสียมากกว่า

.

ซึ่งถ้าหากมองเศรษฐกิจในปัจจุบันที่กลุ่มนักท่องเที่ยวค่อย ๆ ทยอยเข้ามาในประเทศมากขึ้น ส่งผลให้เกิดการกระตุ้นเศรษฐกิจไปในทิศทางที่ดี ในอนาคตข้างหน้าแนวโน้มตลาดอสังหาเป็นไปในทิศทางที่ดีก็ย่อมได้ ประกอบกับ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่เหมาะสมประชาชนไม่ต้องแบกรับภาระที่เพิ่มมากขึ้น ก็จะทำให้กำลังซื้อกลับมาฟื้นตัวขึ้นอีกครั้ง

.

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, Sansiri, BOT

เขียนและเรียบเรียง : อโญศิริ สุระตโก

.

ติดตาม Business+ ได้ที่ : https://www.thebusinessplus.com/

Line Business+ ได้ที่ : https://lin.ee/pbIHCuS

IG ได้ที่ : https://www.instagram.com/businessplus.newgen2021/

.

#Businessplus #Business+ #นิตยสารBusinessplus #อสังหาริมทรัพย์ #ซื้อบ้าน #ขายบ้าน #ปล่อยเช่า #บ้าน #ที่ดิน #คอนโด