เปิดข้อมูล 3 ยักษ์ใหญ่คอนโดฯ พบคดีฟ้องร้องยาวเป็นหางว่าว!! คดี ‘แอชตัน อโศก’ ทำผู้ประกอบการ ร้อนๆ หนาวๆ

August 3, 2021

คอนโดมิเนียม ถือเป็นสินทรัพย์ที่ใครหลายๆ คนต้องการ ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย และอยู่ใจการเมือง รวมไปถึงต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน สำหรับการขาย หรือการปล่อยเช่า เพราะโดยปกติแล้วราคาคอนโดฯ มักจะพุ่งสูง โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง

โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ก่อนการเกิดภาวะ COVID-19 นั้น เป็นที่นิยมมาก เพราะมีผลตอบแทนทั้งจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา และมีรายได้จากค่าเช่าเข้ามาสม่ำเสมอ (Passive Income)

แต่เมื่อโควิด-19 เข้ามาก็ทำให้ยอดขายคอนโดฯ ลดลงกระทันหัน คนส่วนใหญ่หันไปมองบ้านเดี่ยว เพราะต้องการพื้นที่ส่วนตัว และอีกสาเหตุมาจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัยจากลูกค้าต่างชาติลดฮวบ หลังจากปิดประเทศ โดยเฉพาะชาวจีนที่มีสัดส่วนการซื้อคอนโดฯ ถึง 43% ของชาวต่างชาติทั้งหมด

ดังนั้น สต๊อกคอนโดฯ ในไทยจึงเหลืออยู่จำนวนมาก มากเกินกว่าความต้องการของคนไทยเอง จนทำให้ราคาตก ผู้ประกอบการคอนโดต้องเร่งขายคอนโด ด้วยการลดแลก แจกแถม ยิ่งเป็นตัวกดราคาลงไปอีก

แถมล่าสุดมีอีกประเด็นที่ทำให้แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปีนี้จะยิ่งอ่อนตัวลง สาเหตุมาจากคดีดัง ‘แอชตัน อโศก’ ตึกสีดำ ถูกศาลปกครองกลาง มีคำพิพากษา เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง ตามที่เคยนำเสนอไปแล้วในข่าว “https://www.facebook.com/361785967223979/posts/4214211645314706/?d=n”

ซึ่งคดีดังกล่าวจะสร้างทำให้ผู้ซื้อคอนโดฯ ต้องทำการตรวจสอบข้อมูลให้ละเอียดรอบคอบ ทั้งในแง่ของกฏหมายการก่อสร้าง และผังการก่อสร้างคอนโด และจะทำให้เกิดแรงกระเพื่อมต่อผู้ประกอบการคอนโดฯ ทุกราย

ครั้งนี้ ‘Business+’ จะพามาย้อนดูข้อมูลที่เราเคยแกะข้อมูลคดีฟ้องร้องของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวสูงอย่างคอนโดฯ ในปี 64 โดยอาศัยข้อมูลที่ชี้แจงในหมายเหตุประกอบงบการเงินรวม ซึ่งจะพบว่า บริษัทขนาดใหญ่นั้น มีคดีฟ้องร้องอยู่จำนวนมาก ถึงแม้จะไม่เหมือนกับกรณีของแอชตัน อโศก แต่คดีฟ้องร้องก็ส่งผลต่อความเชื่อมั่นเช่นกัน

SIRI
รายแรกบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ซึ่งมีมูลค่าตามราคาตลาด 33,170.54 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 27 ก.ค.66) โดยมีคอนโดขึ้นที่คุ้นหูคุ้นตาอย่าง ‘เดอะ เบส และ เดอะ มูฟ’ ซึ่ง แสนสิริ เองเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ปัจจุบันมีคดีความหลายคดีที่เกี่ยวเนื่องกับการถูกกล่าวหาว่าผิดสัญญาจะซื้อจะขายและคดีละเมิด ซึ่งถูกเรียกร้องให้ชำระค่าเสียหาย

– เริ่มจากในปี 2560 ถูกฟ้องร้องจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงโครงการในข้อหาความผิดละเมิดเรียกค่าเสียหาย กรณีท่อเมนระบายน้ำเสียในโครงการเศรษฐสิริ ประชาชื่น แตก เป็นเหตุให้น้ำเสียจากหมู่บ้านดังกล่าวไหลเข้าไปในที่ดินข้างเคียง โดยให้ชดใช้ค่าเสียหายประมาณ 126 ล้าน แต่คำพิพากษาศาลชั้นต้นให้บริษัทฯชำระค่าเสียหายเป็นจำนวนเงิน 4.45 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี (ปัจจุบันคดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์) โดย สิริ ได้บันทึกประมาณการหนี้สินเกี่ยวกับการฟ้องร้องดังกล่าวเป็นจำนวนเงินประมาณ 6 ล้านบาท

– ระหว่างปี 2561 บริษัทย่อยถูกฟ้องร้องให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินและจดทะเบียนโอนที่ดินคืนแก่โจทก์ เนื่องจากผู้จัดการมรดกขายที่ดินให้แก่บริษัทย่อยโดยไม่มีอำนาจ หากนิติกรรมดังกล่าวมิอาจเพิกถอนและโอนกรรมสิทธิ์ของที่ดินคืนได้ โจทก์ขอให้บริษัทย่อยร่วมกับจำเลยในคดีนี้ชดใช้ความเสียหายเป็นเงินให้แก่โจทก์เป็นจำนวนเงิน 959 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และสิริ มองว่าไม่มีความเสี่ยงที่จะต้องถูกเพิกถอนนิติกรรมการรับโอนที่ดิน และต้องชำระเงินค่าเสียหายให้แก่โจทก์ (ปัจจุบันคดีดังกล่าวอยู่ระหว่างการนัดสืบพยานคดี)

– ระหว่างปี 2561 นิติบุคคลอาคารชุดข้างเคียงขอให้เพิกถอนรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA ไนน์ทีน จำกัด (การร่วมค้า) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการเดอะไลน์ สาทร ได้ถูกฟ้องร้อง และขอให้การร่วมค้าดังกล่าวดำเนินการจัดรับฟังความคิดเห็นของประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียบริเวณรอบโครงการ ซึ่ง ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564 โครงการดังกล่าวมีต้นทุนการพัฒนาจำนวนเงิน 1,761 ล้านบาท (ศาลปกครองกลางจะพิจารณาคดีต่อไป ทั้งนี้ยังไม่มีคำสั่งหรือคำพิพากษาคดีปกครอง)

อ่านรายละเอียดฉบับเต็มได้ที่ https://www.set.or.th/set/newsdetails.do?newsId=16209461745143&language=th&country=TH

LH
มาต่อกันที่ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH มูลค่าตามราคาตลาด 101,572.56 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 27 ก.ค.66) โดยมีคอนโดขึ้นที่คุ้นหูคุ้นตาอย่าง ‘The Key’ โดย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ มีคดีความในช่วงปี 2553 – 2559 อยู่ทั้งหมด 10 คดี ซึ่งได้มีการยุติคดีไปแล้วหลายคดี ส่วนคดีที่ยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณามีดังนี้

– เดือนมีนาคม 2564 ลูกบ้านจำนวน 13 ราย ฟ้องร้องบริษัทฯเกี่ยวกับการปฏิบัติตามมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ด้านทางเข้าออกพื้นที่ของบุคคลอื่นที่ได้รับผลกระทบจากการพัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินของบริษัทฯ โดยโจทก์เรียกร้องให้บริษัทฯซื้อที่ดินแปลงที่เป็นข้อพิพาทหรือชำระเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าว โดยมีทุนทรัพย์รวมทั้งสิ้น 82 ล้านบาท

– นอกจากนี้ลูกบ้านจำนวน 11 รายโดยมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแห่งเดียวกันเป็นผู้รับมอบอำนาจฟ้องร้องบริษัทฯอีก 1 คดี โดยโจทก์เรียกร้องให้บริษัทฯคืนเงินค่าซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยมีทุนทรัพย์รวมทั้งสิ้น 160 ล้านบาท ขณะนี้ทั้งสองคดี อยู่ในระหว่างการเจรจาไกล่เกลี่ยกับโจทก์

– ล่าสุด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564 บริษัทฯได้ถูกฟ้องร้องในคดีอื่นๆ เกี่ยวกับการเรียกร้องค่าเสียหายเนื่องจากการทำผิดสัญญา ซึ่งมีทุนทรัพย์รวมจำนวน 64 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ ได้บันทึกสำรองค่าเผื่อหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นจากคดีความไว้แล้ว

อ่านรายละเอียดฉบับเต็มได้ที่ https://www.set.or.th/set/newsdetails.do?newsId=16208607440093&language=th&country=TH

AP
และเมื่อดูผู้เล่น บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP มูลค่าตามราคาตลาด 37,436.20 ล้านบาท (ข้อมูล ณ 27 ก.ค.66) โดยมีคอนโดขึ้นที่คุ้นหูคุ้นตาอย่าง ‘LIFE’ และ ‘RHYTHM’

โดย เอพี ณ วันที่ 31 มีนาคม 2564 กลุ่มบริษัทได้ถูกฟ้องร้องในคดีความหลายคดีที่เกี่ยวเนื่องกับการถูกกล่าวหาว่าผิดสัญญาจะซื้อจะขายและคดีละเมิด ซึ่งมีทุนทรัพย์รวมจำนวน 185 ล้านบาท (31 ธันวาคม 2563: 192 ล้านบาท) อย่างไรก็ตาม กลุ่มบริษัทคาดว่าผลเสียหายที่จะเกิดขึ้นจริงจะไม่เกินกว่าประมาณการหนี้สินที่เกี่ยวข้องที่ได้บันทึกไว้ในงบการเงินเรียบร้อยแล้ว

อ่านรายละเอียดฉบับเต็มได้ที่ https://www.set.or.th/set/newsdetails.do?newsId=16206869210813&language=th&country=TH

ถึงแม้ว่าทั้ง 3 บริษัทจะมีคดีฟ้องร้องที่แตกต่างกัน และแตกต่างจากกรณีของแอชตัน อโศก ที่ใช้ทางเข้าออกทับที่กับ รฟม. แต่ว่าคดีความเหล่านี้ก็ทำให้ภาพลักษณ์ของตลาดคอนโดมิเนียมสั่นคลอนลงไปเช่นกัน ซึ่งจริงๆ แล้วการก่อสร้างต่างๆจะต้องทำตามกฏหมายที่กำหนดเอาไว้ แต่การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องดูหลายส่วนประกอบกัน โดยปัจจัยหนึ่งที่ถูกนำมาวัดระดับธรรมาภิบาลคือ CG

ระดับCG
จากข้อมูลใน SET จะเห็นว่าทั้ง แสนสิริ ,แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ เอพี (ไทยแลนด์) ต่างก็มี CG ระดับ 5 ดาว ไม่ต่างกับ อนันดา อย่างไรก็ตาม กรณีของ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่ที่มีคดีฟ้องร้องมักจะไปตกที่หมวดที่ 3 คือ การคำนึงถึงบทบาทของผู้มีส่วนได้เสีย ซึ่งจะมีกฏเกณฑ์เกี่ยวกับ
– การจัดทำรายงานความรับผิดชอบทางสังคม
– การกำหนดนโยบายและแนวปฏิบัติเกี่ยวกับลูกค้า
– การกำหนดนโยบายเกี่ยวกับการต่อต้านการทุจริต คอร์รัปชั่น และห้ามจ่ายสินบนเพื่อผลประโยชน์ทางธุรกิจของบริษัท

แต่ก่อนหน้านี้ก็มีกรณีที่ทำให้เราเห็นว่า ถึงแม้บริษัทจะมี CG สูงถึงระดับ 5 ดาว แต่ก็ยังไม่สะท้อนภาพการบริหาร และความโปร่งใสของผู้บริหาร และกรรมการบริษัทได้ทั้งหมด

อย่างกรณีของ บริษัท อิตาเลียนไทย ดีเวล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) หรือ ITD ก็มี CG ระดับ 4 ดาว ซึ่งเท่ากับว่ามีคะแนนในระดับ 80-89 ซึ่งอยู่ในเกณฑ์ ดีมาก (Very Good) แต่จะมีเครื่องหมาย * สีแดงตามหลังอยู่ ซึ่งเอาไว้เพื่อให้นักลงทุนได้รับรู้ถึงคดีที่บริษัทกำลังพัวพันอยู่ (คดีล่าเสือดำ)

หรือแม้กระทั่ง บริษัท กรุ๊ปลีส จำกัด (มหาชน) หรือ GL ก็มี CG ระดับ 4 ดาว และมีเครื่องหมาย * สีแดงตามหลังอยู่เช่นเดียวกัน (จากกรณีผู้บริหารทำธุรกรรมอำพรางผ่านบริษัทที่เกี่ยวข้องในต่างประเทศหลายแห่ง เพื่อให้ผลประกอบการสูงเกินความจริง)

มูลค่าการซื้อและขายอสังหาฯวูบ
ปิดท้ายกันที่แนวโน้มของตลาดคอนโดฯ ในประเทศไทย สักหน่อย โดยมีข้อมูลจากคุณ สุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ซึ่งเป็นผู้ให้บริการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ มองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 (Real Estate Market Overview) ทั้งในส่วนของตลาดอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ค้าปลีก และโรงแรม อยู่ในภาวะชะลอตัว

ซึ่งเมื่อมองเฉพาะไปยังตลาดคอนโดฯ ราคายังคงปรับลดลงต่อเนื่องซึ่งการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ได้มาซ้ำเติมให้สถานการณ์ตลาดคอนโดฯบอบช้ำไปอีก

เมื่อเห็นข้อมูลแบบนี้แล้ว ‘เรา’ ได้เห็นภาพชัดเจนว่า ตลาดคอนโดฯ ต่อจากนี้คงเติบโตได้ยาก ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์โควิด-19 เข้ามาทำให้ราคาขายคอนโดฯ ตกลงอย่างมาก ซ้ำเติมด้วยการเกิดคดีขนาดใหญ่ขึ้น จะเป็นตัวกดตลาดคอนโดฯ ในไทยให้ดูไม่จืด “เพราะคดีดังกล่าวจะสร้างบรรทัดฐานใหม่ให้กับผู้บริโภคนั่นเอง”

ที่มา : http://www.thai-iod.com/imgUpload/%E0%B9%80%E0%B8%AD%E0%B8%81%E0%B8%AA%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%80%E0%B8%9C%E0%B8%A2%E0%B9%81%E0%B8%9E%E0%B8%A3%E0%B9%88%E0%B9%82%E0%B8%84%E0%B8%A3%E0%B8%87%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%20CGR%202019-THAI.pdf
.
SET
.
ติดตาม Business+ ได้ที่ thebusinessplus.com
Line Business+ ได้ที่ https://lin.ee/pbIHC
#SET #อสังหาริมทรัพย์ #ตลาดหุ้น #หุ้นอสังหาฯ #ตลาดคอนโด #แนวโน้มคอนโด