อ่านเกม อสังหา 2020 โอกาสในวิกฤติ หรือวิกฤตในวิกฤต

อสังหา 2020 อีกหนึ่งปีแห่งความท้าทายเมื่อปัจจัยลบซัดตลาด แล้วจะเหลือโอกาสอะไรให้ดีเวลลอปเปอร์ทำตลาดได้บ้าง ??

เป็นปีที่ท้าทายอีกหนึ่งปีสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลายเสียงชี้ชัดว่าเป็นปีที่ยากลำบาก ด้วยกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ที่ออกมาจะมีผลบังคับใช้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ การจัดเก็บภาษีต่าง ๆ สถานการณ์โลกที่ยังไม่แน่นอนว่ากำลังซื้อจะดีขึ้นหรือไม่ เทคโนโลยีที่เดินหน้าไปทุกวัน สวนทางกับสังคมที่เลื่อนขั้นเป็นสังคมสูงอายุมากขึ้น ในขณะที่แรงงานน้อยลง บ่งชัดว่าเศรษฐกิจอยู่ในช่วงเปราะบาง ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องกลับมาประเมินสถานการณ์ใหม่อีกครั้ง

เข้าสู่โค้งสุดท้ายของปี เรียกได้ว่าดีเวลลอปเปอร์แทบทุกเจ้าต้องกลับมาตลาดตลอดทั้งปีอีกครั้งเพื่อทำนายทิศทางของอุตสาหกรรม เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับทุกปัจจัยที่จะเข้ามากระทบไม่ว่าจะเป็นในมุมของโอกาสที่หนุนธุรกิจให้เติบโตและความท้าทายที่อาจฉุดตลาดให้ทรุดหนักกว่าเดิม 

 

ตลาดแรกที่น่าจับตามองคือ เรื่องของการลงทุนจากต่างประเทศ เพราะเป็นแฟกเตอร์ที่มีแต่ปัจจัยลบเข้ามากระทบ ย้อนกลับไปดูภาพรวมการลงทุนร่วมระหว่างนักลงทุนต่างชาติกับผู้ประกอบการชาวไทย มีอัตราการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี2013 จนถึง 2018 เป็นช่วงที่มีการลงทุนจากต่างชาติมากที่สุด

 

แต่ก็เริ่มเห็นการ Slow down เพราะค่าเงินบาทด้วย ทำให้ในปี 2019 ก็ยังถือว่ามีการลงทุนร่วมอยู่ แต่จะชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่ด้วยเศรษฐกิจที่ไม่ดีขึ้น ตัวดอกเบี้ยที่ลงก็ไม่ได้ช่วยกระตุ้นให้ดีขึ้นสักเท่าไหร่ ในขณะที่รูปแบบการลงทุนก็จะเปลี่ยนจากคอนโดมิเนียมไปที่ตลาดอื่นเช่นกัน

 

มาถึงเรื่องที่ดินและภาษีที่ดิน (Land and Property Tax) ซึ่งปีนี้เป็นปีที่ค่อนข้างเซอร์ไพรซ์ เพราะผู้ถือครองที่ดินเริ่มนำที่ดินมาขายมากขึ้น จากความกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในขณะที่ธนาคารเองก็มีความยืดหยุ่นในเรื่องของราคาขายมากขึ้น เพราะต้องการระบายสต็อกที่ดินออกไป

 

ในส่วนของตลาด Residential ทราบกันดีอยู่แล้วว่าถูกผลกระทบหนักที่สุด เพราะช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา Residential เติบโตขึ้นจากลูกค้าต่างชาติ โดยปี 2018 มีต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดเป็นเม็ดเงินถึง 92 พันล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นชาวจีนถึง 43%

 

ดังนั้น เมื่อชาวจีนชะลอการซื้อลงก็ต้องยอมรับว่ามันส่งผลกระทบ เพราะดีเวลลอปเปอร์ต่างพัฒนาโครงการออกมาเพื่อรองรับตลาดนี้เป็นจำนวนมาก ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นไป และเมื่อจีนชะลอตัวลง ยอดขายก็ต้องตกลงเป็นธรรมดา

 

นอกจากนี้ ตลาดบนหรือ ลักซัวรี่ ไฮเอนด์ ที่หลายคนเชื่อมาตลอดว่าจะไม่ถูกกระทบ เพราะกลุ่มคนซื้อมีกำลังซื้อและสายป่านที่ยาว แต่ปีนี้เป็นปีแรกที่เริ่มเห็นแนวโน้มว่ากลุ่มนี้ก็เริ่มถูกกระทบจาก Over supply เพราะหลายโครงการไม่มีความแตกต่างกันในขณะที่ราคาขายที่เกิน 3 แสนบาทต่อตารางเมตรไม่สามารถทำได้ในทุกโลเคชัน และอีกปัจจัยคือกลุ่มคนที่มีเงินแต่ถูกกระทบจากเรื่องของกฎเกณฑ์ต่าง ๆ ที่ออกมา เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เริ่มชะลอตัวลงเช่นกัน

อีกปัจจัยที่ทำให้ตลาด Residential ยิ่งอาการหนักคือ ความยุ่งยากในการปล่อยเช่าคอนโดตามกฎใหม่ของ TM 30 หรือ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 ซึ่ง Investor ที่ลงทุนปล่อยเช่าต้องไปแจ้งตม.ทุกครั้งที่มีคนต่างชาติเข้ามาเช่าภายใน 24 ชั่วโมง ทำให้การปล่อยเช่ายุ่งยากขึ้น ขณะเดียวกันหากซื้อเก็บไว้อยู่อาศัยในอนาคต ก็ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ Investor ต้องชะลอการซื้อลง

 

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้มุมมองเกี่ยวกับตลาด Residential ว่า “ตลาดResidential มีแต่ปัจจัยลบทั้งนั้น สิ่งที่เห็นชัดเจนก็คือซัพพลายที่ออกมาในครึ่งปีหลังนี้ ยังแทบจะไม่มีดีเวลลอปเปอร์เปิดตัว Project ใจกลางเมืองเลย หลายคนคิดว่าเขาจะเก็บไว้เปิดปีหน้า แต่เราคิดว่าผลกระทบเหล่านี้มันจะ Continue ต่อไป ดังนั้นปีหน้าก็ต้องมาดูกันอีกทีว่าจะมีปัจจัยบวกอะไรเข้ามาบ้าง แต่เท่าที่ดูตอนนี้คือ ยังไม่เห็นว่าปัจจัยบวกที่มันจะเกิดขึ้นได้คืออะไร”

 

แม้ว่าในมุมของที่ดินและการลงทุนรวมทั้งตลาด Residential มีแววว่าต้องรับศึกหนักในปีหน้า แต่ก็ยังพอมีข่าวดีในตลาดอื่นอยู่บ้าง นั่นก็คือโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่แล้วเสร็จ ส่งผลให้ราคาที่ดินในโครงการพักอาศัยราคาดีดตัวขึ้น 5-8% ทุกสาย โดยเฉพาะเส้นเตาปูน บางพลัด หัวลำโพง และเส้นที่ดีที่สุดในปัจุบันคือเส้นพหลโยธิน วิภาวดีรังสิต ซึ่งเดิมไม่ค่อยซัพพลายก็เริ่มมีซัพพลายออกมา และขายได้ในสัดส่วนที่น่าสนใจ คือระหว่าง 65-75% เแต่ก็ยังมีจุดที่น่ากังวลในเส้นทางที่วิ่งเข้าเมือง ซึ่งปริมาณของรถกับปริมาณของคนที่ใช้ไม่ Balance กัน

และอีกตลาดที่กำลังจะเป็นดาวรุ่งของอสังหา ซึ่งในอดีตดีเวลลอปเปอร์ไม่ค่อยมองคือ Home Resort ที่เริ่มกลับมาได้รับความนิยมจากนักลงทุนอีกครั้ง เพราะความต้องการโครงการระดับคุณภาพเพื่อใช้พักผ่อนควบคู่กับการปล่อยเช่าระยะสั้น ที่สะสมมานานหลังจากที่ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ หันไปพัฒนาโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครเป็นหลัก

 

“Home Resort ปัจุบันมีแค่ภูเก็ตที่ทำตลาดอยู่ ดังนั้น ถ้าดีเวลลอปเปอร์ที่จะเข้ามาจับตลาดตรงนี้ยังมีโอกาสอยู่มาก แต่โครงการที่ออกมาเลือกโลเคชันที่ดีแต่ซัพพลายน้อยน้อย ขายราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดและ Present ให้ดีมีจุดขาย จะเห็นว่า Project ที่มีครบ 3 ส่วนนี้ก็ยังมียอดขายที่พอไปได้”

ตลาดสุดท้าย คือตลาดสำนักงานให้เช่า ที่นับว่าเป็นตลาดที่อยู่ในช่วงขาขึ้นเช่นกัน เพราะในแต่ละปีจะมีดีมานด์ประมาณ 200,000 ตารางเมตร ซึ่งปี 2019-2020 เป็นช่วงที่ซัพพลายน้อยกว่าดีมานด์ บวกกับการเกิดขึ้นสตาร์ทอัพใหม่ ๆ หรือ เทคคอมพานี ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่ต้องการใช้พื้นที่

โดยปัจุบันการแข่งขันของออฟฟิศเป็นลักษณะการเติบโตของ Coworking Space เพราะบริษัทที่ต้องการต้นทุนต่ำมักจะเช่า Coworking Space เนื่องจากไม่ต้องลงทุนตกแต่งพื้นที่ นอกจากนี้ ตลาด Coworking Space ในประเทศไทยยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำ และยังสามารถเติบโตได้ในอีก 2 ปีข้างหน้า

จากภาพรวมทั้งก็พอจะทำให้เห็นทิศทางตลาดที่ตัน และตลาดยังพอมีโอกาสให้ดีเวลลอปเปอร์และนักลงทุน แต่ขณะเดียวกันก็ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่า จะมีองค์ประกอบหรือเซอร์ไพรซ์อะไรที่จะเข้ามากระทบให้ตลาดเปลี่ยนอีกหรือไม่

ส่วนขยาย

* บทความเรื่องนี้น่าจะเป็นประโยชน์สำหรับการวิเคราะห์ในมุมมองที่น่าสนใจ 
** เขียน: กฤษฎาพร วงศ์ชัย  (บรรณาธิการ และผู้สื่อข่าว)

สามารถกดติดตามข่าวสารและบทความทางด้านเทคโนโลยีของเราได้ที่