อสังหา

ธุรกิจอสังหาฯ ต่อจากนี้ยังไม่ง่าย!! จับ 6 สัญญาณหลัก ชี้ชัดตลาดฟื้นตัวยาก ช่วงที่เหลือต้องค้นหา Real Demand-รักษาสภาพคล่อง

September 9, 2021

ถึงแม้ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ผลประกอบการของบริษัทฯ ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ปรับตัวขึ้นได้ดี แต่เมื่อมองแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2564 กลับมองเห็นว่า ‘ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะได้เห็นการเติบโตแบบเดิม’ และเริ่มเห็นสัญญาณความน่ากลัวจากกำลังซื้อผู้บริโภคหดตัว สินค้าในสต๊อกสูง สาเหตุหลักเป็นเพราะโควิด-19 กินเวลานาน

โดยมีข้อมูลจาก ‘ศูนย์วิจัยกสิกรไทย’ มองแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2564 ยังมีปัจจัยท้าทายและความเปราะบางสูง แม้ในช่วงครึ่งปีแรก ผลประกอบการด้านรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการหลายรายจะสามารถพลิกกลับมาเป็นบวกได้ แต่ยังเป็นระดับที่ต่ำกว่าศักยภาพ

และถึงแม้สถานการณ์โควิด-19 จะเริ่มมีสัญญาณที่นิ่งขึ้นจากจำนวนผู้ติดเชื้อใหม่รายวันที่เริ่มลดลง แต่ผลของโควิด-19 ระลอกนี้ที่รุนแรงและยืดเยื้อ กระทบกิจกรรมเศรษฐกิจเป็นวงกว้างมากขึ้น ทำให้การฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยคงต้องใช้ระยะเวลาที่นานขึ้นกว่าจะกลับสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤติการระบาด

สำหรับสัญญานที่ทำให้ ‘ศูนย์วิจัยกสิกรไทย’ มองว่า แนวโน้มช่วงที่เหลือยังไม่ง่ายนั้น สรุปโดยย่อได้ คือ

1. การเปิดตัวโครงการใหม่ตลาดที่อยู่อาศัยช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ยังลดลงต่อเนื่อง แต่ยอดขายที่เราเห็นว่าเพิ่มขึ้นมาจากแคมเปญการตลาดและโปรโมชั่นที่เข้มข้นของผู้ประกอบการในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขาย

โดยเมื่อย้อนดูตั้งแต่ต้นปี 2564 จนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ เนื่องจากสภาวะตลาดที่ไม่เอื้อและจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมยังทรงตัวระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะของตลาด

ซึ่งข้อมูลของ ‘เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส’ พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีจำนวน 25,257 หน่วย ลดลง 15.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน โดยการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ปรับลดลงอย่างมาก เนื่องจากจำนวนหน่วยรอขายสะสมสูง และผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์มาให้ความสำคัญกับตลาดแนวราบ เนื่องจากกลุ่มนี้จะมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ระยะเวลาการก่อสร้างที่สั้น และสามารถจัดการบริหารความเสี่ยงได้ง่าย

ขณะที่มองว่า ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2564 ยังมีความเปราะบางสูงจากปัจจัยท้าทายที่หลากหลาย ทำให้การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยอาจลดลงต่ำสุดในรอบ 18 ปี โดยตลาดที่อยู่อาศัยยังมีโจทย์สำคัญรออยู่ข้างหน้า โดยเฉพาะผลกระทบจากการระบาดของโควิดที่รุนแรงและยืดเยื้อ

2. การระบาดของโควิดที่ยาวนานกระทบความมั่นคงทางอาชีพการงาน รายได้และเงินออมของครัวเรือนลดลง ส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังชะลอตัว

3. การจ้างงานใหม่ของภาคเอกชนยังมีความเปราะบาง กระทบต่อการมีงานทำและกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะในกลุ่มวัยเริ่มทำงานและนักศึกษาจบใหม่ ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยที่จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก

4. โจทย์เฉพาะทางธุรกิจจากจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมระดับสูงในตลาด (จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมกว่า 2 แสนหน่วย ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว การระบายสินค้าอาจจะใช้เวลากว่า 3 ปี) ซึ่งสร้างข้อจำกัดในการลงทุน

โดยผู้ประกอบการบางรายที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสูงต้องเร่งระบายสินค้า ในอีกด้านหนึ่งกลุ่มที่มีสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือน้อยจำเป็นต้องเปิดโครงการใหม่เพื่อสร้างรายได้

ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการความเสี่ยงจากการยกเลิกการจองหรือผู้ซื้อไม่ผ่านการอนุมัติการกู้จากสถาบันการเงินซึ่งจะกลับมาเป็นยอดสะสมรอขายในตลาด ทำให้การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงที่เหลือของปีนี้ น่าจะยังเป็นไปอย่างระมัดระวัง

และทั้งปี 2564 นี้ จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะมีจำนวนประมาณ 4.1-4.8 หมื่นหน่วย ซึ่งเป็นจำนวนต่ำสุดในรอบ 18 ปี (ผู้ประกอบการบางรายที่มีแผนจะเปิดโครงการในปีนี้อาจจะชะลอหรือเลื่อนการเปิดโครงการในปีหน้าเมื่อสถานการณ์โควิด-19ดีขึ้น)

5. ผู้ประกอบการบางรายต้องเผชิญกับภาระต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะการระดมทุนในตลาดทุน ซึ่งในช่วงปี 2563-2564 ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการในการระดมทุนจากตลาดตราสารหนี้เพิ่มขึ้นสูงเมื่อเทียบกับในช่วงก่อนวิกฤติการระบาดของโควิด และไปข้างหน้า ต้นทุนทางการเงินยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากความต้องการใช้สภาพคล่องในระบบการเงินที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น

ขณะที่ในช่วงที่เหลือของปี 2564 นี้ ยังมีหุ้นกู้และตั๋วแลกเงินที่จะทยอยครบกำหนดในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอีกประมาณกว่า 4 หมื่นล้านบาท และอีกกว่า 1 แสนล้านบาท ที่จะทยอยครบกำหนดในปี 2565

6. การระบาดของโรคโควิด-19 ทั้งในและต่างประเทศที่ยังไม่คลี่คลาย ทำให้ธุรกิจยังตั้งอยู่บนพื้นฐานของความไม่แน่นอน ขณะที่การแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการที่รุนแรงท่ามกลางตลาดที่มีอุปสงค์จำกัด ซึ่งผู้ประกอบการที่มีความพร้อมด้านการตลาด มีสินค้าที่หลากหลาย และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวทางธุรกิจได้เร็วน่าจะเป็นผู้ที่ได้เปรียบ

นั่นถือเป็น 6 สาเหตุหลักที่ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่า การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลังนี้ยังต้องเจอกับความท้าทายอย่างมาก เพื่อก้าวผ่านสถานการณ์นี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัว ด้วยการค้นหากลุ่มคนที่มีความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และออกแบบโครงการให้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้ได้

ประกอบกับต้องรักษาสภาพคล่องของบริษัท เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำรองกรณีที่เศรษฐกิจเลวร้ายกว่าที่คาดการณ์เอาไว้ เพราะบริษัทที่จะอยู่รอดได้คือบริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านฐานะการเงิน และแบรนด์สินค้าเป็นที่ต้องการของตลาด

เขียนและเรียบเรียง : พรรณรุ้ง คุ้มพงษ์พันธ์

ข้อมูล : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ,เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

Line Business+ ได้ที่ https://lin.ee/pbIHCuS

#Businessplus #Business+ #นิตยสารBusinessplus #SET #mai #ตลาดหุ้น #ตลาดหุ้นไทย #หุ้นไทย #stock #อสังหาริมทรัพย์ #ตลาดอสังหาริมทรัพย์ #realEstate