The Business Plus บิสิเนสพลัส
สัปดาห์ที่ผ่านมาคงไม่มีข่าวบริษัทไหนจะร้อนแรงกว่า เดอะ เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (ชื่อภาษาจีนว่า “กลุ่มบริษัทเหิงต้า”) อีกแล้ว ซึ่งเราได้เห็นหลายสำนักข่าวทั้งในและต่างประเทศวิเคราะห์กันไปแล้ว แต่ส่วนใหญ่พุ่งเป้าไปที่ตัวบริษัทเท่านั้นว่ามีปัญหาอะไร แล้วถ้าปัญหานั้นไม่ถูกควบคุม ทุกคนก็กลัวว่าจะลุกลามจนกลายเป็นวิกฤติสินเชื่อซับไพรม์แห่งเอเชีย (The Sub-Prime Mortgage Crisis) เหมือนวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ที่สหรัฐในปี 2008
แต่การวิเคราะห์แบบนี้ออกจะรวบรัดไปหน่อย เพราะหากจะทำความเข้าใจเรื่องนี้จริงก็มีความจำเป็นต้องถอยกลับไปดูนโยบายในภาพใหญ่กว่านี้ซึ่งออกมาในกลางปีที่แล้ว ซึ่งชื่อว่า นโยบาย 3 เส้นแดง หรือ Three red lines ของพรรคคอมมิวนิสต์ซึ่งมุ่งเป้าไปที่บริษัทผู้พัฒนาอสังริมทรัพย์ในจีนโดยเฉพาะ
นโยบาย 3 เส้นแดง
1.อัตราหนี้สินต่อทรัพย์สินน้อยกว่า 70%
2.ขอเงินกู้ได้น้อยกว่า 100%
3.กระแสเงินสดต่ออัตราหนี้สินระยะสั้นต้องมากกว่า 1 เท่า
โดยนโยบาย 3 เส้นแดงนี้หากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจบรรลุได้ก็จะถูกจำกัดการเข้าถึงเครดิตในแต่ละปี แต่หากทำได้ตามเกณฑ์ 3 ข้อจะเข้าถึงเครดิตได้ 15% สองข้อ 10% หนึ่งข้อ 5% หากไม่ได้สักข้อปีนั้นหมดสิทธิ์ ซึ่งการมาของนโยบายนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนการในการควบคุมการเติบโตของหนี้สิน การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน และยอดขายที่เติบโตอย่างรวดเร็วเกินไป
โดยมีการเลือก 12 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาทดลองในช่วงเริ่มต้นนี้ซึ่งทั้งหมดต้องรายงานรายละเอียดสถานการณ์ทางการเงินของบริษัทต่อหน่วยงานกำกับดูแลอย่าง ธนาคารกลางแห่งประเทศจีน (PBOC) กระทรวงการพัฒนาบ้านและการพัฒนาเมือง-ชนบท และหน่วยงานที่กำกับดูแลด้านการก่อสร้างของภาครัฐ โดยจบปีนี้ทาง UBS Group AG ซึ่งเป็นธนาคารเพื่อการลงทุนข้ามชาติของสวิส มองว่า ในปี 2021 นี้ขอบเขตจะมีการขยายตัวขึ้น และน่าจะครอบคลุมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากถึง 30-50 รายก่อนจบปี 2021
นโยบาย 3 เส้นแดง มีไปทำไม
1.เพื่อควบคุมราคาบ้าน : การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในช่วง 15 ปีที่ผ่านมาทำให้คนจำนวนมากเริ่มไม่สามารถเข้าถึงมันได้
2.เพื่อจัดการตลาดที่ดิน : ราคาที่ดินที่แพงจะไปผลักราคาบ้านให้แพง ซึ่งตรงนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องรับผิดชอบ (พวกเขาซื้อแพงกว่าราคาตลาด)
3.เพื่อปันส่วนเงินทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ : ผู้มีอำนาจในรัฐบาลมีความกังวลต่อการดูดซับเงินทุนของกลุ่มอุตสาหกรรมนี้ และพยายามควบคุมการปล่อยกู้ไปสู่ภาคส่วนนี้ ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ของภาครัฐเพื่อปล่อยกู้ไปสู่ธุรกิจที่มีการสร้างผลิตผลต่อเศรษฐกิจได้มากกว่า
4.เพื่อลดวัฏจักรให้ต่ำลง : ตลาดของอุตสาหกรรมนี้มีวัฏจักรที่ค่อนข้างสูง การควบคุมการซื้อบ้านและคว่ำราคาที่ดิน เพราะว่ารัฐบาลต้องการสร้างความมั่นคงให้ตลาด ซึ่งตรงนี้จะเป็นกลไลระยะยาวสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์
5.ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบ : อุตสาหกรรมนี้คิดเป็น 1 ใน 4 ของ GDP ประเทศจีนเพราะฉะนั้นมีความสำคัญมาก พร้อมกับการเชื่อมต่อที่แข็งแกร่งตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำของอุตสาหกรรม การเข้าควบคุมครั้งนี้ก็เพื่อให้แน่ใจว่าจะมีความยั่งยืนเกิดขึ้นในอนาคต
ด้านมุมมองของ สแตนดาร์ดแอนด์พัวร์ส (S&P Global Ratings) มองว่า มีแค่ 6.3% ของผู้พัฒนาอสังหารมทรัพย์เท่านั้นที่ยอมทำตาม 3 เส้นแดง จากข้อมูลในเดือนพฤศจิกายน 2020 ที่ผ่านมา เปอร์เซ็นต์อัตราที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดน้อยกว่าหนึ่งเท่าในกลุ่ม CCC (เป็นการจัดอันดับผ่านตราสารหนี้ทางการเงิน) สูงถึง 100% ขณะที่กลุ่ม B อยู่ที 38% และ BB อยู่ที่ 43%
เปอร์เซ็นต์อัตราที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนี้สินมากกว่าทรัพย์สินเกิน 70% พบว่า กลุ่มผู้พัฒนาระดับ CCC อยู่ที่ 100% ขณะที่กลุ่ม B อยู่ที 96% และ BB อยู่ที่ 93% ด้านเปอร์เซ็นต์อัตราที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีขอเงินกู้ได้มากกว่า 100% พบว่า กลุ่มผู้พัฒนาระดับ CCC อยู่ที่ 100% ขณะที่กลุ่ม B อยู่ที 27% และ BB อยู่ที่ 36% (ผลตอบแทนของตราสารหนี้กลุ่ม High Yield Bonds พุ่งขึ้นแตะระดับสูงสุดในรอบ 18 เดือน ตั้งแต่ มีนาคม 2020)
โดยหลายฝ่ายคาดว่าการคุมเข้มการเข้าถึงเครดิตของรัฐบาลจีนแบบนี้ที่มีต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะกินเวลามากกว่า 12 เดือน ตรงนี้จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตอบสนองโดย
1.การลดราคาขายและการหมุนเวียนของทรัพย์สิน
2.การควบคุมการเติบโตของหนี้สินของพวกเขาภายใต้การดูแลตรวจตราในทุกเดือน
3.ค้นหาความมีประสิทธิภาพในต้นทุนการดำเนินงาน
4.การกำจัดทรัพย์สินที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับธุรกิจหลักอย่างอสังหาริมทรัพย์
ปัจจุบันในปี 2019 บริษัทเจ้าใหญ่ 4 เจ้าครองส่วนแบ่งตลาดไปถึง 60% โดย 7 ปีที่ผ่านมาโตมากกว่า 100% โดยในช่วง 3-5 ปีจากนี้ภายใต้นโยบายใหม่ธุรกิจเหล่านี้จะต้องมีการลดปริมาณการใช้เครดิตลง ซึ่งจะเท่ากับบังคับให้รายเล็กจำเป็นต้องออกจากอุตสาหกรรมนี้ และจะสร้างโอกาสใหม่สำหรับนักลงทุน การซื้อที่ดินของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจีนนั้นมักจะใช้วิธีซื้อแพงกว่าราคาตลาด เมื่อพวกเขาซื้อแพงกว่าราคาตลาด สิ่งที่ตามมาคือ ราคาที่ดินรอบ ๆ ถูกยกตามไปด้วยใครจะซื้อต่อก็เจอราคาแพงไปหมด เมื่อต้นทุนที่ดินมาแพง ราคาขายหลังทำเสร็จก็ต้องแพงตามไปด้วย แต่ตรงนี้มองให้ดีจะพบว่าพวกเขาไม่ได้แบกความเสี่ยงไว้เอง เพราะเงินที่ซื้อมาจากธนาคารและคนอยากได้บ้าน (คนอยากได้ก็กู้เช่นกัน ธนาคาร ก็รับไป) ความเสี่ยง ถูกผลักไปอยู่ที่กลุ่มเหล่านี้
ในมุมของ เดอะ เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ที่ดินยิ่งแพง หมายถึงอะไร มูลค่าในตัวมันสูงขึ้นก็เอาไปค้ำประกันขอเงินกู้ได้เงินเยอะขึ้น (มิติของหุ้นก็เช่นกัน รวมไปถึงการออกตราสารหนี้จะได้ ดอกเบี้ย ถูก) นำเงินตรงนี้กระจายไปลงทุนตรงอื่นต่อได้อีกอย่างธุรกิจเกี่ยวเนื่อง (รวมไปถึงธุรกิจอื่น ๆ เช่น สโมสรฟุตบอล และการลงทุนรถยนต์พลังงานไฟฟ้า) โดยบริษัท โฮลดิ้ง คอมพานี ของพวกเขาตั้งอยู่ในหมู่เกาะเคย์แมนอีกแล้ว!!
ในมุมของคนซื้อพอคุณเห็นราคาขึ้นเอา ๆ มุมหนึ่งคนอยากรวยก็รีบเข้าไปซื้อเก็งกำไรเพิ่ม อีกมุมคนอยากได้บ้านไว้ให้ลูกหลานกลัววันหนึ่งลูกหลานไม่มีเงินซื้อบ้านเพราะแพงเกินไปก็เร่งซื้อตามไปด้วย ยิ่งไปผลักราคาให้พุ่งขึ้นไปอีก โดยส่วนตัวแอดมินไม่คิดว่ากระบวนการเหล่านี้เกิดขึ้นโดยไม่มีพรรคคอมมิวนิสต์ยินยอม พวกเขารู้อยู่แล้วว่าต้องมีวันนี้แต่พวกเขายอมแลก เพราะจำเป็นต้องโตเพื่อแข่งขันกับสหรัฐในภาพใหญ่ระดับโลก
และอย่างที่แอดมินเคยเขียนเรื่องจีนไปหลายครั้งว่า ประเทศจีน ตอนนี้กำลังอยู่ในช่วงปรับโครงสร้างประเทศใหม่ เพื่อเตรียมก้าวกระโดดครั้งใหญ่ในปี 2025 ถ้าใครจำโปรแกรมต้นแบบที่ชื่อว่า “Common Prosperity” (ถูกประกาศไปในช่วงปลายเดือนสิงหาคม 2021) ซึ่งจังหวัดที่ถูกเลือกให้เป็นจุดทดลองก็คือ มณฑลเจ้อเจียง นั้นมีเป้าหมายคือ การจัดการด้านความเท่าเทียมในหลาย ๆ ด้าน โดยเฉพาะด้านรายได้ให้สมดุลมากขึ้นเมื่อเทียบระหว่างเมืองและชนบทของประเทศ (ใครยังไม่เคยอ่านเดี๋ยวใส่ Link ไว้ให้ด้านล่างนะครับ) เพราะฉะนั้นเหตุการณ์ของ เดอะ เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป ก็เป็นเพียงเรื่องหนึ่งเท่านั้นในภาพใหญ่
พร้อมกับการระบาดของโรคในรอบใหม่ที่ผ่านมาจนกดดันให้อัตราการบริโภคของประเทศจีนในกลุ่มค้าปลีกตกลงต่ำกว่าคาดไปไกลมาก ซึ่งตรงนี้ก็ไปกดดันผลการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างให้ทำงานลำบาก แถมขายของก็ยากเพราะของแบบนี้จำเป็นต้องไปดูที่สถานที่จริง รวมไปถึงเมื่อก่อสร้างล่าช้าก็ทำให้การส่งมอบล่าช้าไปด้วย แต่ต้นทุนการดำเนินงานไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด โดยเฉพาะ ดอกเบี้ย
โดยส่วนตัวแอดมินมองว่า รัฐบาลจีน จะเอาสถานการณ์นี้อยู่เพราะพวกเขารู้ล่วงหน้าอยู่แล้ว ดูได้จากการกันเงินสำรองของธนาคารกลางจีนซึ่งคิดเป็น 1 ใน 3 ของเงินสำรองทั้งโลก อีกเหตุผลคือ สถานการณ์ครั้งนี้ไม่ได้สลับซับซ้อนเท่ากับเหตุการณ์วิกฤตการณ์เงินปี 2008 เพราะครั้งนั้นมีนวัตกรรมทางการเงินเข้ามาเกี่ยวข้องค่อนข้างเยอะ
แต่ จีน จะไม่ปล่อยให้ที่ดินราคาลงเร็วเกินไปแน่นอน (เพราะความมั่งคั่งของคนจีนอยู่ในรูปแบบนี้เยอะมาก) แต่ขณะเดียวกันก็ต้องไม่สูงไปกว่านี้อีกแล้ว การรักษาสมดุลจึงเป็นเรื่องสำคัญและท้าทายมากจากนี้
เขียนและเรียบเรียง : เอกพล มงคลพัฒนกุล
ข้อมูล : UBS
#Businessplus #Business+ #นิตยสารBusinessplus #จีน #ค้าปลีก #เศรษฐกิจจีน #อสังหาริทรัพย์จีน #ก่อสร้าง #ChinaRealestate #Evergrande #เดอะเอเวอร์แกรนด์กรุ๊ป
