วิกฤตบ้านร้าง-อสังหาฯค้างสต็อก โอกาสทองของคนอยากมีบ้าน?

คำว่าบ้าน ใคร ๆ ก็อยากมี แต่จะเป็นอย่างไรเมื่อภาระทางการเงินที่มาคู่กับการมีบ้านไม่ใช่เพียงแค่ราคาของตัวบ้าน แต่ยังมีเรื่องของภาษีที่ต้องจ่ายในแต่ละปี ไม่ว่าจะเป็นภาษีในส่วนของที่ดิน หรือตัวบ้านเองที่ต่างก็มีค่าใช้จ่ายที่ผู้ถือครองต้องรับผิดชอบด้วยกันทั้งสิ้น ซึ่งแต่ละประเทศก็มีระดับภาษีที่แตกต่างกันออกไป แต่จะเป็นอย่างไรเมื่ออัตราภาษีที่ประเทศนั้นตั้งไว้อยู่ในระดับที่สูงจนเกินความสามารถที่จะจ่ายได้ไหว เมื่อชีวิตไม่ได้มีเพียงแค่ค่าบ้านที่ต้องรับผิดชอบ แต่ยังมีค่าครองชีพที่ต้องแบกรับเอาไว้อย่างหนักอึ้งอีกด้วย

โดยหากจะกล่าวถึงประเทศที่บ้านเรือนถูกทิ้งร้างเป็นจำนวนมาก ‘ญี่ปุ่น’ คงเป็นประเทศที่หลาย ๆ คนนึกถึง ด้วยข้อมูลที่ระบุให้เห็นว่าในปี 2018 ญี่ปุ่นมีจำนวนบ้านที่ถูกปล่อยให้ทิ้งร้างสูงถึง 8.49 ล้านยูนิต นอกจากนี้ สถาบันวิจัยประชากรและประกันสังคมแห่งชาติญี่ปุ่นยังประมาณการว่าในปี 2023 จะมีบ้านร้างเพิ่มขึ้นถึง 11.27 ล้านยูนิต ขณะที่สถาบันวิจัยโนมูระคาดว่าบ้านร้างในญี่ปุ่นจะเพิ่มขึ้นถึง 23.03 ล้านหลัง ภายในปี 2038 ซึ่งสาเหตุที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากญี่ปุ่นมีอัตราการเกิดของประชากรที่ลดลง และมีจำนวนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อีกทั้งค่าครองชีพที่อยู่ในระดับสูง และภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษารวมถึงภาษีที่เกี่ยวข้องกับบ้านและที่ดินที่ต้องจ่ายก็มีอัตราสูง ซึ่งไม่เอื้อให้ประชากรภายในประเทศสามารถรับผิดชอบได้ทั้งหมด ดังจะเห็นได้จากการที่คนญี่ปุ่นยุคใหม่ไม่นิยมซื้อบ้านเป็นของตนเอง แต่เลือกที่จะใช้วิธีการเช่าแทน เพราะไม่อยากแบกรับภาระที่มากเกินไป

ซึ่งหากมองผิวเผิน เรื่องนี้คงเป็นวิกฤตที่ทางรัฐบาลญี่ปุ่นจำเป็นต้องเข้ามาดูแลและแก้ไขต่อไป แต่ในขณะเดียวกัน หากมองมุมกลับ นี่อาจเป็นโอกาสทองของผู้ที่ต้องการจะมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่ไม่สามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินที่มีราคาสูงได้ ในการใช้โอกาสนี้เข้าซื้อบ้านพร้อมที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งร้าง ซึ่งแน่นอนว่าบ้านที่ถูกปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้มีการดูแลรักษา อาจมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงให้สามารถกลับมาเป็นบ้านที่อยู่อาศัยได้อีกครั้ง แต่สิ่งที่สำคัญคือการได้บ้านพร้อมที่ดินมาครอบครองด้วยราคาที่ต่ำลงจากบ้านมือหนึ่ง

ยกตัวอย่างกรณีของ ‘Lee Xian Jie’ ที่ได้ทำการเช่าบ้านรูปทรงโบราณในย่านทำเลทองที่รายล้อมไปด้วยไร่และมีต้นชาเป็นจุดเด่นเพื่อเปิดร้านกาแฟ รวมถึงซื้ออาคารอายุ 100 ปี เพื่อดัดแปลงเป็นเกสต์เฮาส์และจะเปิดให้นักท่องเที่ยวมาใช้บริการในลักษณะของการท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติต่อไปในอนาคต โดย ‘Lee Xian Jie’ ได้เปิดเผยว่าการเช่าและซื้อบ้านที่ถูกปล่อยทิ้งเอาไว้ให้ว่างเปล่า มีข้อดีตรงที่ราคาถูกมาก แต่ขณะเดียวกันก็ต้องเตรียมความพร้อมและยอมรับในส่วนของค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการปรับปรุงตัวบ้านและอาคารให้กลับมาใช้งานได้อีกครั้ง ซึ่งถึงแม้จะต้องใช้เงินเป็นจำนวนมาก แต่โดยรวมก็ยังถูกกว่าการซื้อบ้านและที่ดินแบบทั่วไป และด้วยการนำบ้านที่เช่าและอาคารที่ซื้อมาต่อยอดทำธุรกิจ ทำให้ ‘Lee Xian Jie’ มั่นใจว่าการลงทุนในครั้งนี้เป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและให้ผลตอบแทนได้ในระยะยาว

สลับกลับมาที่ประเทศไทยที่เกิดภาวะอสังหาริมทรัพย์ค้างสต็อก ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของบ้านหรือคอนโดจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากสืบเนื่องจากภาวะวิกฤต COVI-19 ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้คนในการซื้อสินทรัพย์ที่มีราคาสูง

ทั้งนี้ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า จากปัจจัยลบกดดันกำลังซื้อ และการบริโภคในประเทศ รวมถึงกระทบต้นทุนและการลงทุนของผู้ประกอบการ ทำให้ยอดขายได้ใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยไทยในไตรมาส 3 ปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยที่ลดลง โดยลดลงจากไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 2,188 หน่วย แต่มูลค่ากลับสูงขึ้น 8,608 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 126,325 หน่วย มูลค่ารวม 680,615 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าต่อเนื่องจากไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี 2565 ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวเฮ้าส์

ขณะที่โครงการอาคารชุดมีหน่วยเสนอขายจำนวน 71,699 หน่วย มูลค่ารวม 304,289 ล้านบาท ซึ่งลดลงต่อเนื่องจากไตรมาส 1 และ 2 ปี 2565 ทั้งนี้ มูลค่าโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งถือว่ามีมูลค่ารวมสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2561 ขณะเดียวกันโครงการอาคารชุดกลับมีมูลค่ารวมต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2561 จึงส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 3 มีจำนวนสูงขึ้นเพิ่มเติม

สำหรับปริมาณหน่วยเหลือขายคงค้างในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 มีหน่วยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 177,763 หน่วย มูลค่า 871,505 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 1,150 หน่วย มูลค่า 11,812 หน่วย

โดยพบว่าหน่วยเหลือขายของโครงการอาคารชุดมีจำนวน 63,473 หน่วย มูลค่า 274,576 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อน 3,742 หน่วย มูลค่าลดลง 27,352 ล้านบาท และโครงการบ้านจัดสรรจำนวน 114,290 หน่วย มูลค่า 596,929 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า 4,892 หน่วย มูลค่าเพิ่มขึ้น 39,164 ล้านบาท

ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้ 44,361 หน่วย มูลค่า 208,830 ล้านบาท โดยเป็นอาคารชุดที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้จำนวน 18,323 มูลค่า 80,165 ล้านบาท ขณะที่บ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จแล้วยังขายไม่ได้มีจำนวน 26,038 หน่วย มูลค่า 128,665 ล้านบาท

โดยจากสภาวการณ์ดังกล่าว ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาใช้กลยุทธ์ในการลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้าเป็นจำนวนมาก โดยมีการหั่นราคาลงมาถึง 20-30% จากราคาเริ่มแรก ทำให้เป็นอีกโอกาสสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่พักอาศัย หรือผู้ที่ต้องการต่อยอดในด้านของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อมาเพื่อหวังจะปล่อยให้เช่าต่อ หรือซื้อเพื่อการดัดแปลงเป็นสำนักงานให้เช่า เป็นต้น ซึ่งผู้ที่มีความพร้อมในด้านของการเงิน อาจใช้โอกาสนี้ในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการปรับลดราคาลงมา แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น นอกจากปัจจัยด้านการเงินแล้ว ผู้ลงทุนยังต้องพิจารณาในด้านของทำเลที่ตั้งเป็นหลักอีกด้วย เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์บางที่ ไม่เพียงแค่ผู้ลงทุนจะได้รับสินทรัพย์ในราคาที่ถูกลง แต่อาจจะได้รับกำไรเพิ่มมากขึ้นอีกหลายเท่าตัวในอนาคต อาทิ ทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้า สะดวกต่อการเดินทาง หรือสถานที่ที่อำนวยความสะดวกในด้านอื่น ๆ อย่างโรงพยาบาล สถานที่ทำงานยอดนิยม ห้างสรรพสินค้า ซึ่งถือเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญที่ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลนั้น ๆ มีราคาที่สูงขึ้นในอนาคต และจะกลายเป็นผลตอบแทนที่คุ้มค่าต่อผู้ลงทุนในที่สุด

ที่มา : workpointtoday, CNBC, reic

เขียนและเรียบเรียง : เพชรรัตน์ แสงมณี

ติดตาม Business+ ได้ที่ : https://www.thebusinessplus.com/

Line Business+ ได้ที่ : https://lin.ee/pbIHCuS

IG ได้ที่ : https://www.instagram.com/businessplus.thailand/

#Businessplus #TheBusinessplus #นิตยสารBusinessplus #อสังหาริมทรัพย์ #การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ #บ้านร้างในญี่ปุ่น #คอนโด #บ้าน #อสังหาฯ #อสังหาริมทรัพย์ลดราคา #อสังหาฯค้างสต็อก #การลงทุน