ถอดโมเดล IMPACT Growth REIT สู่เครื่องจักรปันผล และปูทางสู่ “เมืองไมซ์” ครบวงจร

ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ มีโจทย์คลาสสิกข้อหนึ่งที่เจ้าของโครงการทุกรายต้องเผชิญ นั่นคือสินทรัพย์ที่ใหญ่และมีมูลค่าสูง มักเป็นทุนที่ “จม” อยู่กับที่ ดังนั้นทางเลือกดั้งเดิม คือ การกู้เงิน และมักจะมาพร้อมภาระหนี้และดอกเบี้ย

แต่ด้วยวิถีการบริหารต้นทุนการเงินแนวใหม่ เจ้าของธุรกิจที่มีสินทรัพย์เป็นที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) จำนวนมาก มักหาเครื่องมือทางการเงินเข้ามาช่วยผ่อนแรง เช่นเดียวกับกรณีของ IMPACT Growth REIT ถือเป็นตัวอย่างที่น่าศึกษาของการแก้โจทย์นี้ ด้วยเครื่องมือทางการเงินสมัยใหม่

ความน่าสนใจของกองทรัสต์ IMPACT Growth REIT ผู้บริหารบริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ IMPACT Growth REIT (ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็ค โกรท) คุณวันเพ็ญ มุ่งเพียรสกุล กรรมการผู้จัดการ ให้ข้อมูลว่า IMPACT Growth REIT เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กองแรกของไทย ก่อตั้งปี 2557 โดยระดมทุนรวมราว 20,000 ล้านบาท (แบ่งเป็นการออกหน่วยทรัสต์ราว 15,000 ล้านบาท และเงินกู้อีกราว 4,000 ล้านบาท) เพื่อซื้อศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพ็ค เมืองทองธานี เข้ากองแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) จากนั้นนำหน่วยทรัสต์เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์เมื่อ 1 ตุลาคม 2557 ซึ่งตอน IPO ได้รับความสนใจล้นหลามจนต้องจัดสรรแบบ Small Lot First

จุดที่น่าสนใจเชิงโครงสร้าง คือ แม้เจ้าของเดิมอย่าง Impact Exhibition Management จะขายทรัพย์สินเข้ากองแล้ว แต่ยังถือหน่วยทรัสต์อยู่ราว 49.3% และยังรับบทผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ (Property Manager) ดูแลลูกค้าและการจัดงานต่อไป

แน่นอนว่า โครงสร้างนี้สะท้อนแก่นของ Asset-light อย่างแท้จริง คือเจ้าของได้ทุนก้อนใหญ่กลับไปโดยไม่ต้องก่อหนี้เต็มจำนวน แต่ยังคงบทบาทบริหารและผลประโยชน์ระยะยาวในฐานะผู้ถือหน่วยรายใหญ่ เปลี่ยนสินทรัพย์ที่ “หนักและนิ่ง” ให้กลายเป็นทุนที่หมุนต่อได้ ซึ่งโมเดลนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ในระดับโลก เป็นบิสิเนส โมเดล ที่พิสูจน์มาแล้วในตลาดที่พัฒนาแล้ว โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา

ตัวอย่างที่ใกล้เคียงที่สุด คือ ดีลระหว่าง Caesars Entertainment กับ VICI Properties ซึ่งเป็น REIT ที่เชี่ยวชาญอสังหาฯ ประเภทคาสิโนและสถานที่จัดงาน โดย Caesars ขายอสังหาฯ ให้ VICI แล้วเช่ากลับมาดำเนินงานต่อ (Sale-leaseback) ซึ่งผู้บริหาร Caesars ระบุชัดว่า สามารถนำเงินก้อนไปพัฒนาศูนย์ประชุมใหม่ได้ โดยไม่เพิ่มภาระหนี้ หรืออีกตัวอย่าง คือ MSG ที่สร้าง Sphere ในลาสเวกัสบนที่ดินเช่าระยะยาวจาก Las Vegas Sands โดยธุรกิจบันเทิงกับ MICE เกื้อกูลกันบนพื้นที่เดียวกัน

สำหรับประเทศไทย ภายใต้การบริหารงานลักษณะเช่นนี้ คุณวันเพ็ญ บอกว่า แม้จะไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่หากมองถึงผู้ประกอบการหลายรายต่างใช้โมเดลนี้ในการระดมทุนเพิ่มเติม สะท้อนว่า REIT กำลังเป็นกลไกมาตรฐานที่เจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่ ใช้หมุนสินทรัพย์ให้ทำงานหนักขึ้น

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า เครื่องมือทางการเงินจะไร้ความหมาย หากสินทรัพย์นั้นไม่แข็งแรงพอ และนี่คือจุดที่ IMPACT ได้เปรียบ เพราะแกนรายได้ที่แท้จริงของกอง คือ ธุรกิจไมซ์ หรือ MICE

บนพื้นที่ 192 ไร่ หรือราว 480,000 ตารางเมตร ที่ผู้บริหารยืนยันว่า ยังเป็นผู้นำด้านศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมของไทยในแง่ขนาดพื้นที่ ซึ่งผลประกอบการล่าสุดก็สนับสนุนภาพนี้ โดยไตรมาสแรกของปีบัญชีทำรายได้กว่า 700 ล้านบาท กำไรราว 455 ล้านบาท และจ่ายปันผล 0.24 บาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นอัตราสูงสุดสำหรับไตรมาสแรกนับตั้งแต่ตั้งกองมา โดยมีแรงหนุนจากงานใหญ่อย่าง THAIFEX-Anuga Asia และ ProPak ที่เพิ่งย้ายจากไบเทคมาขยายพื้นที่ ซึ่งสะท้อนความสามารถในการดึงงานจากคู่แข่ง และปีนี้ผู้บริหารบริษัท อาร์ เอ็ม ไอ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ IMPACT Growth REIT ตั้งเป้าเติบโต 10-15% โดยประเมินว่า จะเป็นปีที่ดีที่สุดนับตั้งแต่หลัง Covid-19 จากการจองพื้นที่ล่วงหน้าที่มีงานใหญ่ยืนยันแล้ว

เมื่อถูกถามเรื่องการแข่งขัน เธอยอมรับว่า ในมิติงานประชุมนานาชาติใจกลางเมือง ศูนย์ฯ สิริกิติ์ ได้เปรียบเรื่องทำเลและการเดินทางมากกว่า แต่ในมิติขนาดพื้นที่ IMPACT ยังเป็นผู้นำที่คู่แข่งสู้ได้ยาก กลายเป็นแรงจูงใจให้ลูกค้ารายใหม่อยากจองพื้นที่

แตกไลน์ขยายพื้นที่ให้บริการ แปลงสินทรัพย์เป็นทุน

Live Nation คือตัวอย่างของการแปลงสินทรัพย์เป็นทุนที่ชัดเจนมากสำหรับกองทรัสต์นี้ โดย Live Nation ในฐานะผู้จัดคอนเสิร์ตระดับโลก และร่วมมือกับ Impact Exhibition Management ตั้งบริษัทร่วมขึ้นมาเช่าพื้นที่ Impact Arena ระยะยาว 20 ปี แบ่งเป็นค่าเช่าราว 200 ล้านบาทต่อปี และจะปรับขึ้น 5% ทุก 3 ปี โดยผู้เช่ายังรับภาระลงทุนปรับปรุงอาคารอารีน่า อีกราว 10 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

แน่นอนว่า นี่คือดีลที่สามารถสร้างรายได้แก่ IMPACT Growth REIT เป็นอย่างมาก สามารถแปลงรายได้ที่เคยผันผวน ให้กลายเป็นรายได้ที่แน่นอน จากเดิมบริษัทฯ ต้องหาลูกค้ามาจัดคอนเสิร์ตเอง มีทั้งรายได้และต้นทุนบริหารจัดการ แต่เมื่อปล่อยเช่าระยะยาว กองรับเพียงค่าเช่าสุทธิที่แทบไม่มีต้นทุน จึงเท่ากับการันตีระดับกำไรที่ดีที่สุดในประวัติศาสตร์ของ Impact Arena ได้เป็นอย่างดี

แต่ที่น่าจับตามมองในสเต็ปต่อไป คือ สินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่แทรกตัวอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียง ประกอบด้วย Impact Exhibition Center, Impact Challenger และ Impact Forum สามารถต่อยอดแบบวิธีการเดียวกันได้หรือไม่ ?

โดยคุณวันเพ็ญ กล่าวว่า “โมเดลการปล่อยเช่าอิมแพค อารีน่า ให้กับ Live Nation อาจจะไม่เหมาะกับทรัพย์สินส่วนที่เหลือของเรา ส่วนธุรกิจ Exhibition และ Challenger นั้น ประเมินว่า เราสามารถบริหารจัดการได้ดีมาก ๆ อยู่แล้ว ด้วยประสบการณ์กว่า 20 ปี ฐานลูกค้าในมือและทีมบริการครบวงจรที่ทำหน้าที่เหมือนที่ปรึกษา ช่วยแก้ปัญหาให้ผู้จัดงาน ซึ่งเป็นมูลค่าเพิ่มที่การปล่อยเช่าเฉย ๆ ให้ไม่ได้ ซึ่งเรามั่นใจว่า เราเข้าใจธรรมชาติสินทรัพย์ของตัวเองอย่างแท้จริง”

Next Move สู่วิสัยทัศน์ เมืองไมซ์ครบวงจร

เพื่อปรับธุรกิจให้มีความเป็นพลวัต (Resilience Business) ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงเตรียมพร้อมรับความเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งการเติบโตก้าวต่อไปจึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่พื้นที่ศูนย์แสดงสินค้าปัจจุบันขนาด 480,000 ตารางเมตร หรือราว 192 ไร่ ที่ใช้งานเต็มแล้ว แต่มองไปยังสต็อกที่ดินของเครือบางกอกแลนด์ที่ยังรอพัฒนาอีกราว 600 ไร่ โดยเฉพาะทำเลไฮไลต์ริมทะเลสาบกว่า 400 ไร่ที่อยู่ติดสถานีปลายทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งวางแผนพัฒนาเป็นเมกะพรอเจกต์มิกซ์ยูสระดับโลก มูลค่าไม่ต่ำกว่าหมื่นล้านบาท ประกอบด้วยโรงแรม ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียม โดยกลุ่มอิมแพ็ค ทุ่มงบกว่า 3,000 ล้านบาท พัฒนาโรงแรมใหม่ริมทะเลสาบจะร่วมกับเชนระดับโลกอย่างฮิลตัน (Hilton) และฮิลตัน การ์เด้น อินน์ (Hilton Garden Inn) ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ปลายปี 2570 ถึงต้นปี 2571 พร้อมตั้งเป้าขยายห้องพักในพื้นที่ให้ครบ 5,000 ห้องภายในปี 2575

จากข้อมูลทั้งหมด เราจะพบว่า นี่คือการต่อจิ๊กซอว์สู่วิสัยทัศน์เมืองไมซ์ครบวงจร ที่มีทั้งโรงแรมระดับ 5 ดาว เชนระดับโลก ศูนย์ประชุม ที่พัก ร้านค้า และความบันเทิงอยู่ในพื้นที่เดียว เพื่อให้ผู้มาร่วมงานสามารถทำงานและพักผ่อนได้ครบวงจรโดยไม่ต้องเดินทางเข้าออก สอดรับกับการที่เมืองทองธานีเพิ่งได้รับการประกาศเป็นเขตส่งเสริมเมืองอัจฉริยะ (Smart City) เมื่อเดือนสิงหาคม 2569

และเมื่อประมวลภาพทั้งหมด จะเห็นกลยุทธ์ที่ออกแบบมาอย่างเป็นระบบ คือ กองทรัสต์ IMPACT Growth REIT เป็นกองทรัสต์เดียวในไทย ที่ลงทุนในอุตสาหกรรมไมซ์แบบครบวงจร และความยั่งยืนจากการถือสินทรัพย์แบบ Freehold ที่ไม่มีวันหมดอายุ โดยมีที่ดินสำรองให้ขยายโมเดลซ้ำ สู่การเป็นเมืองไมซ์ครบวงจร ซึ่งสอดคล้องกับจุดขายที่ผู้บริหารสรุปไว้ คือ การสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอ ด้วยการจ่ายปันผลต่อเนื่องจนถึงลูกหลาน

IMPACT Growth REIT เป็นกรณีศึกษาที่ดีของการใช้เครื่องมือทางการเงิน เปลี่ยนสินทรัพย์ขนาดใหญ่ให้ทำงานหนักขึ้น และสะท้อนว่า การบริหารอสังหาฯ ยุคใหม่ ไม่ได้วัดกันแค่ว่า ใครถือครองที่ดินมากที่สุด แต่วัดกันที่ใครทำให้สินทรัพย์ที่มีอยู่สร้างมูลค่าได้หลายทางมากที่สุด