ตลาดสำนักงานซัพพลายไม่เพียงพอต่อดีมานด์ดันค่าเช่าพุ่งสูง

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยชี้ให้เห็นถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ซึ่งแสดงอัตราเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP)ที่เพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจ โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายที่รัฐบาลใช้ในการพัฒนาปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ

อย่างไรก็ตามภาพรวมของสภาพเศรษฐกิจไทยยังคงอ่อนแอ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานจากภาคธุรกิจหรือไม่ จะขึ้นอยู่กับผลการเลือกตั้งใหญ่ที่จะเกิดขึ้นที่ในปี 2560 และสภาพเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีอิทธิพลต่อการดำเนินธุรกิจไทยเป็นอย่างมาก

 

สำหรับด้านอุปทาน สัญญาการเช่าพื้นที่แบบใหม่ที่กำหนดระยะเวลาการเช่านาน 50 ปีในย่านสีลมจัดเป็นตัวอย่างของการวางแนวทางใหม่ เนื่องจากสัญญาแบบเก่ามีความไม่เหมาะสมด้านการลงทุนทางการเงินต่อการพัฒนา นอกจากนี้เรายังเห็นการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆของอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯในอนาคต เราคาดหวังว่าอุปทานในตลาดสำนักงานจะสามารถปรับตัวทันตามความต้องการที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า

 

กล่าวว่า “ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯในปัจจุบันเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความแข็งแกร่งที่สุดในภาคอสังหาฯไทย เราเริ่มจะเห็นนักพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงหลายแห่งเบนความสนใจไปยังตลาดพื้นที่สำนักงาน ภายในสิ้นปีนี้พื้นที่สำนักงานจะมีจำนวนรวมอยู่ที่ 163,604 ตร.ม.เพิ่มเข้ามาในตลาด”

จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯมีอัตราการครอบครองสูงถึงร้อยละ 92.1 อุปทานที่มีจำนวนจำกัดเป็นตัวกำหนดระดับราคาให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตามนักพัฒนาเริ่มทำการตอบสนอง โดยคาดว่าพื้นที่จำนวน 288,000 ตร.ม.จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้

 

ในปัจจุบัน อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,723,862 ตร.ม. มีจำนวนเพิ่มขึ้นสุทธิ 28,705 ตร.ม.จากไตรมาสก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวของสองอาคารใหม่ ได้แก่ อาคาร M Tower (สุขุมวิท 62) และอาคาร The Metropolis (สุขุมวิท 39) ซึ่งทั้งสองอาคารตั้งอยู่ในเขตไพร์มแต่อยู่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non-CBD) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2559 สำนักงานใหม่ๆทั้งหมดที่เพิ่งเปิดตัวไปไม่มีที่ตั้งอยู่ในแหล่งศูนย์กลางทางธุรกิจย่านเดิมๆ แต่กลับตั้งอยู่ในย่านที่กำลังจะกลายเป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ เช่น สุขุมวิทช่วงกลาง และ พระรามสี่ช่วงกลาง ในขณะนี้ เราเชื่อว่าจะยังไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจจนถึงช่วงต้นปี 2560 ซึ่งจะเป็นการเปิดตัวของอาคารภิรัชทาวเวอร์บนถนนสาทร
สำหรับด้านอุปสงค์ ผลวิจัยเผยว่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯที่ถูกครอบครองทั้งหมดในขณะนี้มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,350,130 ตร.ม. หรือ คิดเป็นประมาณร้อยละ 92.1 ของอุปทานรวมทั้งหมดในตลาด แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่ที่สูงที่สุดตามผลวิจัยของเรา ส่วนพื้นที่ในตลาดสำนักงานเกรด A แสดงการครอบครองที่มีอัตราลดลงเล็กน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ แต่นี้เป็นผลจากปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นเข้ามาในตลาดมากกว่าจะเป็นผลจากการลดลงของอุปสงค์

 

โดยรวมแล้ว อัตราการครอบครองพื้นที่ในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 มีจำนวนลดลงร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่มีการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เมื่อเทียบปีต่อปี สำหรับในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A แสดงอัตราเติบโตด้านการครอบครองที่สูงที่สุดเทียบปีต่อปี โดยมีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8
หากเปรียบเทียบระหว่างการเปลี่ยนแปลงของอุปทานและการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา จะพบว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีช่วงที่อัตราการครอบครองพื้นที่มากกว่าการเปิดตัวของอุปทานใหม่ สำหรับในปี 2559 นับเป็นครั้งที่สองตั้งแต่ปี 2555 ที่ปริมาณอุปทานสำนักงานมีมากกว่าอัตราการครอบครอง

 

อัตราการกำหนดราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 อยู่ที่ประมาณ 726 บาท/ตร.ม./เดือน โดยอัตราเติบโตต่อไตรมาสอยู่ที่ร้อยละ 2.2 จากราคาเฉลี่ย 711 บาท/ตร.ม./เดือนในไตรมาสก่อน การกำหนดราคาค่าเช่าที่เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6

 

ตามแนวโน้มการกำหนดราคา ตลาดสำนักงานย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A ดีกว่าตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆอย่างเห็นได้ชัด ในขณะที่พื้นที่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A ทำการกำหนดราคาค่าเช่าที่สูงลิบจากตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆ และเกือบสูงเทียบเท่ากับตลาดในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ

 

อาคารที่กำหนดราคาค่าเช่าสูงที่สุด ได้แก่ อาคาร Park Venture บนถนนเพลินจิต โดยตั้งราคาอยู่ที่ 1,400 บาท/ตร.ม./เดือน ตามติดมาด้วยอาคาร Exchange Tower, อาคาร Siam Tower, และอาคาร Ramaland ซึ่งทั้ง 3 แห่ง ตั้งราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน ข้อมูลตามผลวิจัยของไนท์ แฟรงค์