Home / Cover / พลิกตำรารบ Property 4.0 ‘Change’ or ‘Die’

พลิกตำรารบ Property 4.0 ‘Change’ or ‘Die’

จากบทเรียนราคาแพงของวิกฤติต้มยำกุ้ง ทำให้ธุรกิจแวดวงอสังหาริมทรัพย์ของเมืองไทย ตกอยู่ในภาวะที่ยากลำบาก และใช้เวลานานกว่าจะฟื้นตัวขึ้นมาได้ แต่เชื่อว่าสิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เรียนรู้จากวิกฤติดังกล่าวคือ การปรับตัวให้ทันกับกระแสโลกที่เปลี่ยนไป

 

ผ่านมา20ปี ล่วงเข้าครึ่งหลังของปี2560 ที่ถือว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ Developerต้องรู้จักระมัดระวังและปรับตัวครั้งใหญ่เช่นกัน หรือจะพูดกันง่ายๆคือ ผู้ประกอบการยุคนี้ต้องรู้จัก Move ให้เร็ว เพื่อให้ทันและอยู่รอดท่ามกลางกระแสโลกหมุนเปลี่ยนแทบจะนาทีต่อนาที

 

ย้อนกลับเมื่อต้นปี2560จะเห็นว่ายักษ์ใหญ่ของวงการDeveloper มีทิศทางการปรับตัวที่ชัดเจนและเริ่มเคลื่อนทัพสู่มิติใหม่ ๆ ที่ต่างไปจากเดิม แน่นนอนว่าการเปลี่ยนครั้งนี้ย่อมเพิ่มความเข้มข้นและอาจพลิกโฉมการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สู่มิติใหม่ๆอย่างแน่นอน

 

อสังหา2560

อสังหาฯ ปี 60 การเติบโต ที่ท้าทายมากกว่าเดิม

ทันที่ที่ก้าวเข้าสู่ศักราช 2560 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็กลายเป็นอุตสาหกรรมที่ถูกจับตามองอย่างมาก เพราะปีที่ผ่านมาธุรกิจนี้ค่อนข้างได้รับผลกระทบหลายด้านและชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือ Reject ของสถาบันการเงินในกลุ่มสินค้าระดับกลาง-ล่างก็เพิ่มสูงขึ้นตามมาด้วย สวนทางกับประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเดินหน้าลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง จนทำให้หลายฝ่ายเกิดคำถามที่ว่าจะมีโอกาสเกิดปัญหา “ฟองสบู่” ซ้ำรอยในอดีตหรือไม่ ??

 

ทั้งนี้ “อลิวัสสา พัฒนถาบุตร” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเมืองไทยมองว่าตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในยุคบูมและขาขึ้นมาโดยตลอดแต่ปัจุบันอาจไม่เป็นเช่นนั้นแม้ว่าตลาดยังจะมีการเติบโต แต่ไม่หวือหวาเหมือนในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ยังไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองยังมีอยู่อีกมาก ซึ่งต่างจากตลาดในต่างประเทศที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นกลุ่มนักลงทุนเพื่อเก็งกำไร

 

อย่างไรก็ตาม ภาวะโอเวอร์ซัพพลายของตลาดนั้นมีจริง แต่เกิดขึ้นในบางเซ็กเตอร์และบางพื้นที่เท่านั้น เช่น คอนโดมิเนียมราคาต่ำตามแนวรถไฟฟ้า และคอนโดมิเนียมในแถบชานเมือง ขณะที่สินค้ากลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในราคาระดับกลางไปถึงบนยังขายได้ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมนับเป็นสินค้าดาวรุ่งของปีนี้เลยทีเดียว

 

“ปัจจุบันความตลาดที่อยู่อาศัยในไทยยังประกอบด้วย 2 กลุ่มคือ กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (End User Market) และกลุ่มนักลงทุน (Investor) ซึ่งมีทั้ง Short Term และ Long Term Investor โดยในอดีตสัดส่วนจะอยู่ที่ 50-50 แต่ปัจจุบันสัดส่วนของผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะลดลง โดยเป็น Long Term Investor มากกว่า เพราะตลาดวันนี้ไม่เหมือนเมื่อก่อนที่เป็นช่วงไต่ขึ้นระดับ ทำให้การขายต่อยาก”

 

นอกจากสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ไม่เหมือนเดิมทั้งคู่แข่งรายใหม่ที่มีทั้งทุนหนาและแบรนด์แกร่งดาหน้าเข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น ประกอบกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป อันเนื่องมาจากการคืบคลานของโลกเทคโนโลยีดิจิทัลที่เข้ามามีบทบาทต่อพฤติกรรมผู้บริโภคแทบทุกตารางนิ้ว จนส่งผลให้ไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคในกลุ่มมิลเลนเนียลสามารถเข้าถึงข้อมูลทุกอย่างได้แบบ Real-time และมีการตัดสินใจซื้อซับซ้อนจากคนในยุคเดิม ๆ มากขึ้น

 

“ถ้าเราลงไปศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มคนยุคมิลเลนเนียล จะพบว่าเป็นกลุ่มที่ต้องการความสะดวกสบายและค้นหาข้อมูลได้ทุกอย่าง ซึ่งการเสิร์ชราคาและข้อมูลได้ทุกอย่าง ทำให้คนกลุ่มนี้มีความคาดหวังในสินค้าและบริการสูงขึ้น อีกทั้งต้องการจะจ่ายในราคาที่ดีที่สุด หรือ Best Product & Best Price”

 

สำหรับโจทย์ท้าทายของผู้ประกอบการในปัจุบัน และจะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ Developer ต้องพลิกตำรารบกันใหม่ รวมถึงปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไปในยุคปัจจุบันยิ่งขึ้น เพราะโมเดลธุรกิจเดิม ๆ นั้นอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป

 

“ในช่วง 2 ปีนี้ ตลาดเปลี่ยนเร็วมาก เทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามามีอิทธิพลอย่างมาก ทำให้ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงข้อมูลได้รวดเร็ว ผู้ประกอบการแต่ละรายจึงต้อง Move ตัวเองให้เร็วและอยู่กับเทคโนโลยีให้ได้ ด้วยการมองหาจุดแข็งของตนเอง และแสวงหาจุดขายใหม่ที่จะทำให้องค์กรอยู่ต่อไป”

 

อสังหา2560

พฤติกรรมเปลี่ยน บิซิเนสโมเดลต้องปรับ

เมื่อผู้บริโภคในวันนี้ไม่เหมือนในอดีต และมีพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปเร็วมาก มีความต้องการสินค้าและบริการที่ทั้ง Best Product และ Best Price หรือพูดง่าย ๆ ก็คือ ความต้องการของผู้บริโภควันนี้อยากได้สินค้าพรีเมียม แต่ราคาต้อง Affordable ซึ่งความต้องการที่ไม่เหมือนเดิมนี้ จะส่งผลให้โครงสร้างการพัฒนาผลิตภัณฑ์เปลี่ยนไป และยังเกิดเทรนด์ใหม่ ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากมายในอนาคตอันใกล้

 

เทรนด์แรกที่เริ่มจะเห็นชัดในตลาดก็คือ การขยับเข้ามาจับกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับบน ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนคงค้างของสินค้าตลาดกลาง-ล่าง จำนวนมาก ขณะที่กำลังซื้อของตลาดระดับบนยังมีอยู่ เห็นได้จากการที่ Big Developer หลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์ด้วยการเข้าไปชิมลางในตลาดกลุ่มนี้ ทั้ง ๆ ที่บางรายอาจไม่เคยทำตลาดนี้มาก่อน พร้อมทั้งตั้งราคาขายต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในย่านนั้น เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ผู้บริโภคยุคใหม่ที่เปลี่ยนไปและสร้างการเติบโตรับกับการเปลี่ยนแปลงของตลาด

 

“จากนี้ไปผู้ประกอบการต้องตั้งโจทย์จากผู้บริโภค ณ โลเคชั่นนั้นจริง ๆ ว่าเป็นใครและต้องการอะไรมากขึ้น จะยกบิซิเนสโมเดลที่เคยขายดีในอดีตมาปักธงในปัจจุบัน รวมถึงจะตั้งโจทย์จากสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ หรือ Developer อยากทำอะไรคงไม่ได้ แต่การเข้าใจผู้บริโคจะเป็นหัวใจของการพัฒนาอสังหาฯ ยุคใหม่ที่ไม่เพียงตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคได้ตรงจุดเท่านั้น แต่ยังจะทำให้ล่วงรู้ว่ายังมีโพรดักต์อีกมากที่ยังไม่แมทกับความต้องการของผู้บริโภคในตลาด”