เทียบข้อต่อข้อ! อสังหาฯ ไทยจะซ้ำรอยญี่ปุ่น? จุดสังเกต ‘สินเชื่อบ้านหดตัวรุนแรง เคราะห์ซ้ำ! แผ่นดินไหวกดยอดขายคอนโดฯ’

‘Business Plus’ ได้สำรวจบทวิเคราะห์และพบว่าหลายฝ่ายมองว่ามาตรการของภาครัฐที่มีในขณะนี้อาจไม่สามารถแก้ไขปัญหาให้ภาคอสังหาฯได้ โดย KKP Research วิเคราะห์ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่เป็นปัญหารุนแรงและยาวนาน ดังนั้น มาตรการที่มีอยู่ตอนนี้อาจไม่ได้ช่วยให้ภาพรวมตลาดดีขึ้น ซึ่งระบุปัญหาเอาไว้ 3 อย่าง

อย่างแรก คืออุปทานส่วนเกิน 6 ปีระบายไม่หมด ซึ่งอุปทานล้นตลาดรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ โดยปัจจุบันมีอสังหาฯส่วนเกิน 2 แสนยูนิต และยังมีอุปทานใหม่ที่กำลังก่อสร้างออกมาอีกต่อเนื่อง ซึ่งต้องใช้เวลามากถึง 6 ปีในการระบายอสังหาฯส่วนเกินนี้

อย่างที่ 2 คือ ความต้องการหรืออุปสงค์ที่ซบเซามากกว่าที่คิด เพราะมองว่าเศรษฐกิจจะเติบโตเพียง 2.3% และยังมีความเสี่ยงจะโตเพียง 2% หากสงครามการค้ารุนแรง ซึ่งจริงๆแล้วการเติบโตนี้หลักๆเกิดจากภาคการท่องเที่ยว แต่ภาคเศรษฐกิจอื่นจริงๆยังไม่ฟื้นตัว ทำให้ไทยยังมีกำลังซื้อเปราะบาง

อย่างที่ 3 หนี้ครัวเรือนสูงกดกำลังซื้อ โดยระดับหนี้ครัวเรือนไทยสูงเป็นประวัติการณ์จนทำให้ฐานะทางการเงินของครัวเรือเปราะบาง หากเทียบหนี้ครัวเรือนต่อรายได้ของครัวเรือนจะเห็นว่าปัจจุบันอยู่ในระดับที่มากกว่า 200% พูดง่ายๆคือ ประชาชนทั่วไปมีหนี้มากกว่ารายได้ 2 เท่าตัว ซึ่งการที่หนี้ครัวเรือนสูงทำให้กำลังซื้อของภาคครัวเรือนหดตัวอย่างมากโดยเฉพาะกับอสังหาฯ และธนาคารก็ต้องระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มตลาดบ้านต่ำกว่า 5 ล้านบาท
จากทั้ง 3 ปัญหานี้ทำให้ KKP Research มองว่าระดับราคาบ้านในปัจจุบันควรปรับตัวลงตามกลไกตลาด

ทีนี้มาดูกันว่า แล้วอสังหาฯของไทยจะตามรอยวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดจากภาคอสังหาฯของญี่ปุ่นหรือไม่?

โดยข้อสังเกตแรกคือ การเข้าสู่วัฏจักรสินเชื่อขาลง : ในญี่ปุ่นนั้น สินเชื่อบ้านญี่ปุ่นหดตัวรุนแรงกดดันให้ราคาบ้านทั้งใหม่และมือสองลดลงต่อเนื่อง ทำให้ราคาบ้านที่ปรับลดลงทำให้มูลค่าหลักประกันและความมั่นคงเครือเรือลดลง ทำให้ธนาคารระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ก็ยิ่งทำให้ราคาบ้านลดลงไปอีกทำให้เศรษฐกิจชะงักงัน โดยที่ภาคครัวเรือนไทย เริ่มเข้าสู่วัฏจักรการลดหนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2022 จากภาระหนี้ที่สูงขึ้นและความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง สินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวและหนี้เสียเริ่มสูงขึ้น ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารหดตัวลงในรอบ 20 ปี และยังมีแนวโน้มจะหดตัวต่อเนื่อง กดดันให้ราคาบ้านปรับตัวลงตาม

ข้อสังเกตที่ 2 คือ การเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ โดยการหดตัวของประชากรญี่ปุ่นในระยะยาวและการที่คนรุ่นใหม่เลือกที่จะสร้างครอบครัวลดลงนำไปสู่การเปลี่ยนทิศทางตลาดอสังหาฯของญี่ปุ่นเป็นขาลงอย่างชัดเจนจนไม่สามารถฟื้นตัวสู่ระดับเดิมได้ ซึ่งประเทศไทยในระยะยาวมีโอกาสที่จะเดินตามรอยญี่ปุ่น คือ โครงสร้างประชากรช่วง 25-65 ปี ซึ่งเป็นกลุ่มขับเคลื่อนหลักในภาคอสังหาฯเปลี่ยนเป็นขาลงทำให้อุปสงค์การซื้อชะลอตัว

ทั้ง 2 ข้อนี้ทำให้ไทยมีโอกาสตามรอยญี่ปุ่น แต่ยังเร็วไปที่จะสรุปว่าไทยจะเจอวิกฤตรุนแรงเท่าญี่ปุ่น เพราะจุดเริ่มต้นของไทยรอบนี้ไม่ได้เริ่มจากการเก็งกำไรในอสังหาฯ เหมือนญี่ปุ่นที่ทำให้เกิดเหตุการณ์ฟองสบู่แตก แต่ของไทยนั้นค่อยๆเข้าสู่ภาวะซบเซาค่อยเป็นค่อยไป จึงสามารถที่จะปรับโครงสร้างเศรษฐกิจได้มากกว่า

ที่มา : เกียรตินาคินภัทร (KKP)

เรียบเรียง : พรรณรุ้ง คุ้มพงษ์พันธ์

#BusinessPlus

#เศรษฐกิจ

#อสังหาริมทรัพย์