The Business Plus บิสิเนสพลัส
มีคำถามที่คนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนใหญ่ถามผิดมาตลอด และคำถามนั้นคือ “ตลาดบ้านไทยจะฟื้นตัวเมื่อไหร่?” แต่คำถามที่ถูกต้องกว่า และเป็นคำถามที่โครงการ “ทรัพย์มหาชน พลัส” ของ BAM กำลังตอบด้วยการกระทำอย่างชัดเจนคือ “ในประเทศที่มีสินทรัพย์รอการขาย 700,000 ยูนิตทั่วประเทศ และมีคนที่ฝันอยากมีบ้าน แต่เข้าไม่ถึงสินเชื่อนับล้านคน และทำไมทั้งสองกลุ่มถึงยังไม่ได้พบกัน?”
มาลองฟังคำตอบที่ ดร.รักษ์ วรกิจโภคาทร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร BAM กล่าวในวันเปิดตัวโครงการ ทรัพย์มหาชน พลัส ว่า วันนี้เราชาว BAM กำลังพิสูจน์คือ ปัญหาไม่ได้อยู่ที่อุปสงค์หรืออุปทาน แต่อยู่ที่โครงสร้างของ “โอกาส” ที่ถูกออกแบบมาเพื่อคนกลุ่มหนึ่ง และกีดกันคนอีกกลุ่มหนึ่งออกไปโดยไม่ตั้งใจ
ตัวเลขที่ ดร.รักษ์เปิดเผยในการเปิดตัว “ทรัพย์มหาชน พลัส” นั้นหนักกว่าที่ฟังดูมาก บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทคิดเป็น 67% ของการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านทั้งหมดในปีที่ผ่านมา
ตัวเลขนี้ไม่ได้บอกแค่ว่าคนจำนวนมากถูกปฏิเสธสินเชื่อ แต่บอกว่า ระบบสถาบันการเงินกำลังปิดประตูใส่หน้ากลุ่มคนที่ต้องการบ้านมากที่สุดในสังคม นั่นคือกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ผู้ประกอบอาชีพอิสระ และผู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอน ซึ่งในโลกของการปล่อยสินเชื่อแบบดั้งเดิม ที่ใช้ Payslip และ Statement เป็นมาตรฐาน คนเหล่านี้กลายเป็น “ผู้ที่ไม่มีตัวตนในระบบ” แม้จะมีความสามารถในการผ่อนชำระจริง ๆ
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ BAM ทำในโครงการทรัพย์มหาชน ตั้งแต่เฟสแรกและต่อยอดมาสู่เฟส 2 ในวันนี้ คือ การออกแบบระบบใหม่ที่ข้ามข้อจำกัดของระบบสินเชื่อแบบดั้งเดิมทั้งหมด
ด้วยการจองด้วยเงินเพียง 1,000 บาท ดอกเบี้ยปีแรก 0% ปีที่ 2-3 เพียง 3% ผ่อนได้นานสูงสุด 20 ปี และค่างวดเริ่มต้นเพียง 500 บาทต่อเดือน คือการออกแบบเงื่อนไขที่ตอบโจทย์ความเป็นจริงของกำลังซื้อของคนในกลุ่มนี้ ไม่ใช่การออกแบบตามความสะดวกของสถาบันการเงิน และนั่นคือความแตกต่างที่ทำให้โครงการระยะแรกสามารถส่งต่อที่อยู่อาศัยให้ประชาชนได้แล้วกว่า 1,500 รายการ ในช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังซบเซา
และการยกระดับเพดานราคาจาก 3 ล้านบาทเป็น 5 ล้านบาทในเฟส 2 ไม่ใช่แค่การขยายตลาด แต่คือการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดมากในหลายมิติพร้อมกัน
ในมิติแรก มันเปิดให้กลุ่มนักลงทุนรายย่อยที่มีกำลังซื้อมากกว่าผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเข้ามามีส่วนร่วมในตลาดนี้ได้ ทรัพย์ในราคา 3-5 ล้านบาทที่มีเงื่อนไขพิเศษจาก BAM คือโอกาสการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าที่มี Yield ที่น่าสนใจในบริบทที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากยังต่ำ
ในมิติที่สอง การมีทรัพย์เข้าร่วมกว่า 21,000 รายการ มูลค่ารวมกว่า 32,000 ล้านบาท คือ การสร้าง Inventory ที่ใหญ่พอที่จะสร้าง Momentum ของตลาดได้จริง ไม่ใช่แค่โครงการนำร่องขนาดเล็ก
ด้านนางทองอุไร ลิ้มปิติ ประธานกรรมการ BAM พูดไว้อย่างตรงไปตรงมาว่า “สำหรับ BAM ความสำเร็จของโครงการ ไม่ได้วัดเพียงจำนวนทรัพย์ที่จำหน่ายได้ แต่หมายถึงจำนวนครอบครัวที่ได้มีบ้านเป็นของตนเอง และได้เริ่มต้นชีวิตใหม่อย่างมั่นคง”
ประโยคนี้ไม่ใช่แค่วิสัยทัศน์ขององค์กรที่สวยงาม แต่มันคือการนิยาม KPI ของความสำเร็จใหม่ทั้งหมด ซึ่งในโลกของธุรกิจบริหารสินทรัพย์ที่ปกติวัดความสำเร็จด้วยยอดขายและ Recovery Rate และการที่ BAM เลือกวัดความสำเร็จด้วย “จำนวนครอบครัวที่มีบ้าน” คือการวางตัวเองในตำแหน่งที่ต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง
หรือหากมองในบริบทของ ESG ที่ทั้งนักลงทุนและสังคมให้ความสำคัญมากขึ้นเรื่อย ๆ การมี Social Impact Story ที่จับต้องได้และวัดผลได้แบบนี้ คือ สินทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่าที่ตัวเลขในงบการเงินสะท้อนได้
ในภาพใหญ่ของตลาดสินทรัพย์ไทย การที่ BAM มีทรัพย์ NPA ในส่วนตนเองถึง 100,000 ยูนิต จากตลาดรวมที่มีสินทรัพย์รอการขายกว่า 700,000 ยูนิตทั่วประเทศ ทำให้ BAM อยู่ในตำแหน่งที่ไม่มีใครสร้างได้ในเร็ววัน เพราะสิ่งที่ BAM กำลังทำไม่ใช่แค่การขายทรัพย์จากพอร์ตของตัวเอง แต่คือการสร้างระบบนิเวศใหม่ที่เชื่อมสินทรัพย์ที่หยุดนิ่งเข้ากับความต้องการที่มีอยู่จริง ซึ่งถูกกีดกันออกจากตลาดมาตลอด
และในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า หากโมเดลนี้พิสูจน์ตัวเองได้ในวงกว้าง BAM จะไม่ใช่แค่บริษัทบริหารสินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในไทย แต่จะกลายเป็น Social Finance Platform ที่เปลี่ยนโฉมหน้าการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในประเทศนี้
คำถามที่แท้จริงสำหรับทุกคนที่ติดตามเรื่องนี้คือ ในประเทศที่มีสินทรัพย์ร้าง 700,000 ยูนิต และมีคนฝันอยากมีบ้านแต่เข้าไม่ถึงระบบสินเชื่อนับล้านคน โมเดลที่ BAM กำลังสร้างนี้คือการแก้ปัญหาเฉพาะหน้าของตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา หรือคือการวางรากฐานของระบบการเข้าถึงสินทรัพย์ที่จะเปลี่ยนโครงสร้างทางเศรษฐกิจของคนไทยในระยะยาว
เพราะถ้าคำตอบ คือ อย่างหลัง “ทรัพย์มหาชน พลัส” จะไม่ใช่แค่โปรโมชันขายทรัพย์ แต่คือก้าวแรกของการปฏิวัติที่ดังมากที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
