สำนักงานให้เช่าเกรด A ขาดแคลนหนัก ต้องเปิดอีกกี่ตึกถึงจะพอ ??

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ผลิตภัณฑ์เนื้อหอมอันดับ 1 ณ ปัจุบันก็ต้องยกให้คอนโดมิเนียมที่ขยันผุดโครงการใหม่ๆออกสู่ตลาดกันต่อเนื่องและดูเหมือนจะมากกว่าความต้องการบริโภคเสียด้วยซ้ำ ตรงกันข้ามกับพื้นที่สำนักงานเกรดA ที่ดูเหมือนว่า วันนี้จะไม่เพียงต่อความต้องการของผู้เช่า

แม้ว่าระยะหลังเราจะได้เห็นรีเทล หันมาพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ที่รวมเอาห้างสรรพสินค้า ที่อยู่อาศัย และอาคารสำนักงานแบบครบวงจรไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น เกษร วิลเลจ ภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค หรือล่าสุดกับ เมกาซิตี้ แต่ก็ยังไม่เพียงต่อความต้องการของบริษัทผู้เช่าที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ อยู่ดี

แน่นอนว่าเมื่อพื้นที่ไม่เพียงพอต่อความต้องการ สิ่งที่ตามมาก็คือค่าเช่าที่พุ่งขึ้นแบบสูงลิ่ว บริษัทเล็กๆที่มีเงินทุนไม่สูงมาก บริษัทที่เพิ่งต่อตั้ง สตาร์ทอัพหรือแม้แต่ SME จึงหันไปมองอาคารที่ให้ราคาต่ำกว่าซึ่งส่วนมากจะอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจหลักแทน

แต่ในปัจุบัน ทำเลที่เคยอยู่นอกสายตาเหล่านี้ ก็มีการปรับค่าเช่าสูงขึ้นเช่นกัน จุดนี้ก็ยิ่งเป็นการสะท้อนให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรดเอกำลังประสบภาวะพื้นที่ขาดแคลนอย่างหนัก

ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ขณะนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 8.9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นอาคารเกรดเอคิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 3.2 ล้านตารางเมตรซึ่งมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเพียงประมาณ 6.3% หรือราว 200,000 ตารางเมตร

งานนี้ ยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล ออกมาตอกย้ำความแคลนนี้ด้วยตัวเองว่า “พื้นที่เหลือเช่า 200,000 ตารางเมตร อาจฟังดูเป็นปริมาณที่มาก แต่ในความเป็นจริง พื้นที่ว่างเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ขนาดเล็กซึ่งกระจายอยู่ตามชั้นต่างๆ ของอาคาร ในขณะที่พื้นที่ต่อเนื่องขนาดใหญ่ในชั้นเดียวกัน ส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มแล้ว และมักมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาเช่าต่อทันทีที่ผู้เช่ารายเดิมย้ายออก

ดังนั้น การเช่าหรือขยายออฟฟิศในอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ในปัจจุบัน จึงกลายเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับบริษัท/องค์กรขนาดใหญ่”

และสถานการณ์เช่นนี้จะดำเนินต่อไปอีกอย่างน้อยจนถึงปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มกว่า 451,000 ตารางเมตร แต่ในระหว่างปีนี้ไปจนถึงปี 2564 มีอาคารสำนักงานใหม่กำหนดสร้างเสร็จทั่วกรุงเทพฯ เพียง 554,000 ตารางเมตร หรือเฉลี่ยประมาณ 185,000 ตารางเมตรต่อปี

แม้จะมีบริษัทผู้เช่าบางส่วนที่เลือกพิจารณาการย้ายไปยังอาคารที่มีคุณภาพรอง หรือมีที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นรอง ซึ่งหลายอาคารจะยังพอมีพื้นที่ว่างเหลือรองรับผู้เช่ารายใหญ่ได้และมีค่าเช่าถูกกว่า แต่ขณะเดียวกัน มีบริษัทผู้เช่าจำนวนมาก โดยเฉพาะที่เป็นบริษัทชั้นนำ ก็ยังต้องการที่จะอยู่ในอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลที่เดินทางเข้าถึงได้สะดวก เพราะบริษัทเหล่านี้ไม่ได้มองเรื่องค่าเช่าเป็นแปัจจัยสำคัญ แต่ให้ความสำคัญกับภาพลักษณ์ขององค์กรและความสะดวกสบายของพนักงานด้วย เพราะปัจุบันในแวดวงธุรกิจเองมีการแข่งขันกันสูงในเรื่องของการดึงตัวบุคลากรที่มีความสามารถ ดังนั้นทำเลออฟฟิสที่ตอบโจทย์ทั้งการเดินทาง ไลฟ์สไตล์และความสะดวกสบายย่อมดึงดูดบุคลากรเหล่านั้นได้มากกว่า

ยิ่งภายในอาคารมีสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ฟู้ดคอร์ท ร้านจำหน่ายอาหาร-เครื่องดื่ม และธนาคาร อาคารที่เดินถึงสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟฟ้าใต้ดินได้สะดวกยังคงเป็นที่ต้องการมากที่สุด โดยเฉพาะในย่านที่มีสถานที่ให้พนักงานได้กิน เที่ยว และพักผ่อนหย่อนใจหลังเลิกงาน ก็ยิ่งได้เปรียบ

ตัวอย่างที่เห็นได้คืออาคารสำนักงานเกรดเอหลายๆ อาคารที่ประสบความสำเร็จสูงในการดึงดูดผู้เช่าที่เป็นบริษัทชั้นนำทั้งของไทยและต่างชาติ ที่ไม่ได้อยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ของกรุงเทพฯ ตัวอย่างเช่น ย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก ก็มีอาคารสำนักงานเกรดเอหลายอาคารที่มียอดการเช่าพื้นที่สูงและสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงใกล้เคียงกับอาคารในย่านซีบีดี อาทิ อาคารอาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ อาคารจีทาวเวอร์ และอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส หรือแม้แต่ฝั่งสุขุมวิท-บางนา เป็นต้น