อนาคตราคาที่พักระดับหรูในกรุงเทพฯ ปี 2560

แม้ในปี 2559 ภาพรวมของตลาดที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ในกรุงเทพฯ จะคึกคักน้อยกว่าปีที่แล้ว แต่ก็เป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการใหญ่หลายโครงการ และมีราคาขายก่อนที่การก่อสร้างเริ่มต้นในระดับที่ทุบสถิติใหม่ และถือว่าเป็นตลาดที่เติบโตได้ดีกว่าตลาดที่พักอาศัยโดยรวม ซึ่งได้รับผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัวและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

แม้ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งจะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป หลังจากการเสด็จสวรรคตของพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช ในวันที่ 13 ตุลาคม 2559 แต่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองที่มีราคาขายระดับ 2.19 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือคิดเป็นสูงขึ้น 4.7% ต่อปี
ด้านความต้องการที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร และมีราคาต่อยูนิต 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น ส่วนใหญ่ยังคงมาจากผู้ซื้อชาวไทย หรือคิดเป็นราว 85% ของยูนิตที่ขายได้ โดยลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงนั้นมุ่งให้ความสนใจย่านสุขุมวิท สาทร และลุมพินี

ทั้งนี้ หากมองถึงความต้องการคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ (2 แสน-2.99 แสนบาทต่อตารางเมตร และมีราคาต่อยูนิต 10 ล้านบาทขึ้นไป) และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ (3 แสนบาทต่อตารางเมตรขึ้นไป และมีราคาต่อยูนิต 20 ล้านบาทขึ้นไป) ที่มีการเปิดตัวในกรุงเทพฯ ในปี 2559 พบว่า มีจำนวนลดลงราวครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับปี 2558 โดยมีการเปิดตัวทั้งสิ้น 725 ยูนิต หรือคิดเป็น 11% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการที่เปิดตัว

สถานการณ์ของกำลังซื้อที่ลดลงในกลุ่มนี้ ซึ่งไม่ต่างกับตลาดที่พักอาศัยแนวราบที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านระดับลักซ์ชัวรี่ในย่านใจกลางเมืองแห่งใหม่เพียง 45 หลังในปี 2559 จาก 136 หลังในปีก่อน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหลังเพิ่มขึ้น 5.1% มาอยู่ที่ราว 55 ล้านบาท โดยปีที่ผ่านมา มีถึง 13 โครงการที่สามารถปิดการขายได้ในราคาสูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร
โครงการ 185 ราชดำริ และเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก สามารถปิดการขายบางยูนิตได้ในราคาสูงกว่า 4 แสนบาทต่อตารางเมตร ด้านโครงการมาร์ค สุขุมวิท นับเป็นโครงการแรกในย่านสุขุมวิทที่สามารถปิดการขายได้ในราคาสูงกว่า 4 แสนบาทต่อตารางเมตร ณ ไตรมาสที่ 4 แม้ธุรกรรมการซื้อขายเหล่านี้จะไม่ได้สะท้อนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการที่กล่าวถึงในข้างต้น แต่ก็แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มด้านราคา

อย่างไรก็ตาม ผมมองและคาดการณ์ว่า ตลอดปี 2560 ทั้งตลาดคอนโดมิเนียมและตลาดที่พักอาศัยแนวราบในระดับลักซ์ชัวรี่ของกรุงเทพฯ จะเติบโตได้ดีกว่าตลาดระดับกลางและระดับล่าง
เนื่องจากผู้ซื้อได้รับผลกระทบที่น้อยกว่าจากความเข้มงวดในการขอสินเชื่อซึ่งส่งผลให้ตลาดที่พักอาศัยโดยรวมชะลอตัว ตลาดที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่จะยังคงไม่ประสบกับปัญหาอันเกิดขึ้นจากการมีซัพพลายจำนวนมากของโครงการในระดับกลางและระดับล่าง

แม้จะประเมินว่าราคาขายคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ในกรุงเทพฯ จะเพิ่มสูงขึ้นตลอดปีหน้าจากการที่ราคาที่ดินสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่แผนกวิจัยซีบีอาร์อีกลับมองว่าอัตราการเติบโตของตลาดจะลดลง เนื่องจากราคาขายที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาส่งผลให้ลูกค้าซื้อได้ยากขึ้น และทำให้จำนวนผู้ที่มีแนวโน้มจะเป็นลูกค้าลดลงตามไปด้วย ราคาขายที่สูงขึ้นอย่างมากของโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้คอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่แล้วเสร็จได้รับความสนใจมากขึ้น

เนื่องจากผู้ซื้อมองเห็นถึงช่องว่างด้านราคาระหว่างโครงการใหม่และโครงการที่แล้วเสร็จที่กว้างมากขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งบางกรณีมีราคาแตกต่างกันถึง 4 เท่า ทั้งที่ตั้งอยู่ในย่านที่ใกล้เคียงกัน แต่ทั้งนี้ ผู้ซื้อจะให้ความสนใจเฉพาะโครงการที่แล้วเสร็จที่ได้รับการบริหารจัดการโดยมืออาชีพและได้รับการดูแลรักษาเป็นอย่างดีเท่านั้น