Home / Strategic Move / Spotlight / ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2560 เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2560 เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ

เน็กซัสชี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 60 เน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ทำเล กลางเมืองยังคงเนื้อหอมสำหรับกลุ่มผู้พัฒนาซูเปอร์ลักชัวรี่

 

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครในปี 2559 ว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่คงที่ ราคาคอนโดมิเนียมโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% โดยตลาดคอนโดหรูในเมืองมีอัตราการขึ้นของราคาที่มากกว่าเมื่อเทียบกับ ตลาดรอบนอก อุปทานใหม่ในตลาดชะลอตัวเล็กน้อยซึ่งเป็นผลดี ทำให้ภาพรวมตลาดมีการดูดซับห้องชุดที่เปิดก่อนหน้านี้ไปได้มากพอสมควร”

 

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

อุปทาน

แม้ว่าสถานการณ์ของตลาดโดยรวมจะค่อนข้างคงที่ และในช่วงไตรมาสที่ 4 ผู้พัฒนาโครงการตัดสินใจชะลอการเปิดตัวโครงการไปบางส่วน แต่ในปี 2559 อุปทานของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดในตลาดมีถึง 40,000 หน่วย จาก 94 โครงการ ซึ่งทำให้มีคอนโดมิเนียมในตลาดรวมทั้งสิ้นถึง 487,000 หน่วย โดยยอดห้องชุดเปิดตัวใหม่ ต่ำกว่าปี 2558 ประมาณ 25% เท่านั้น (จำนวนห้องชุดเปิดใหม่ในปี 2558 มีทั้งสิ้น 53,000 หน่วย)

 

สำหรับทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ 1. พระโขนง สวนหลวง (10,700 หน่วย) 2. พญาไท รัชดาภิเษก (9,200 หน่วย) และ 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์ (6.900 หน่วย) โดยคิดเป็นจำนวนหน่วยมากกว่า 67% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ทั้งหมด สำหรับประเด็นที่น่าจับตามอง คือ ถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี การเปิดตัวคอนโดมิเนียมจะมีการชะลอตัวบ้าง แต่ 70% ของคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดใหม่ในปีนี้ ยังคงเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังดังนั้นแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงเชื่อมั่นในการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

 

อุปสงค์

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยอดขายใหม่ของคอนโดมิเนียมในตลาดเฉลี่ยที่ 51,200 หน่วยต่อปี สำหรับปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 46,100 หน่วย ซึ่งต่ำกว่ายอดขายเฉลี่ย 5 ปี ประมาณ 10% อย่างไรก็ตาม การปรับตัวลดลงของห้องชุดเปิดใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมาที่จำนวน 40,000 หน่วย เป็นผลทำให้มี ดีมานด์ใหม่ มากกว่า อุปทานใหม่ และอัตราการขายรวมของคอนโดมิเนียมตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 90% (ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 438,000 หน่วย)

 

ในปี 2559 คอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในตลาดมียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 64% ทั้งนี้ทำเลที่มียอดขายสูงสุด 3 ทำเลคือ 1. พระโขนง สวนหลวง 2.พญาไท รัชดาภิเษก 3. งามวงศ์วาน ติวานนท์
ที่มา: Nexus Research, December 2016

 

ราคา

ในปี 2559 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 14% จาก 106,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเป็น 121,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งอัตราการเพิ่มขึ้นนี้ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยราคาคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่เพิ่มขึ้น 8% ต่อปีค่อนข้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมืองราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% โดยโครงการใหม่ที่เปิดในใจกลางเมืองปีนี้ราคาสูงกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรทุกโครงการ

 

ปัจจัยหลักก็ยังคงเนื่องมาจาก ราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกๆ ทำเล และต้นทุนการพัฒนาโครงการอื่นๆ เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ราคาโครงการที่เปิดใหม่ที่ในทำเลกรุงเทพชั้นในที่ต่อขยายมาจากใจกลางเมือง ก็ปรับสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเช่นกัน โดยทำเลที่มีการปรับราคาขึ้นอย่างมาก คือ ดินแดง พหลโยธิน พระโขนง และ ประชาชื่น สำหรับโครงการในส่วนกรุงเทพชั้นนอกราคาปรับขึ้นไม่มากนักอยู่ที่ประมาณ 8%

 

ประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับราคาคอนโดมิเนียม และตลาดคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน อีกอย่างหนึ่ง คือ การการันตีผลประโยชน์จากการลงทุนให้กับนักลงทุน ซึ่งหลายโครงการนำมาใช้เพื่อกระตุ้นยอดขายห้องชุดบางส่วน ซึ่งถือว่าสามารถช่วยผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนได้ โดยการให้ผลตอบแทนนั้น จะต้องเป็นโครงการ ที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าจริงเท่านั้น

 

แนวโน้มตลาดคอนโดปี 2560

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2560 อุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบๆ กรุงเทพชั้นใน และกรุงเทพชั้นนอก ความต้องการห้องชุดจะเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน โดยตลาดกรุงเทพชั้นนอก น่าจะมีโอกาสเติบโตได้ดี ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต้นทุนในการพัฒนาโครงการซึ่งจะส่งผลต่อการตั้งราคาขายและความสามารถในการซื้อที่มีอยู่จำกัดของลูกค้ากลุ่มนี้ด้วย
สำหรับระดับราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียม ทางทีมงานประมาณการอย่างค่อนข้าง conservative คือ ราคาตลาดน่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 6-7% โดยตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง น่าจะปรับตัวได้สูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาดรวมอยู่ที่ประมาณ 9-10%
เมื่อพิจาณาความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียมโดยแบ่งตาม segment ราคาแล้ว จะแบ่งเป็น 5 segment คือ

1) ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 250,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป)

2) ตลาดลักชัวรี่ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 180,000 – 250,000 บาท/ตารางเมตร

3) ตลาดไฮเอนด์ คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 100,000 – 170,000 บาท/ตารางเมตร

4) ตลาดคอนโดระดับกลาง คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยระหว่าง 70,000-100,000 บาท/ตารางเมตร

5) ตลาดซิตี้คอนโด คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาเฉลี่ยต่ำกว่า 70,000 บาท/ตารางเมตร

 

จะพบว่า ตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ และ ลักชัวรี่ ยังคงมีคอนโดมิเนียมใหม่จากกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจาก 98 Wireless ที่ทำราคาสูงกว่า 700,000 บาทต่อตารางเมตรแล้ว ปี 2560 คอนโดมิเนียมใหม่ ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ บางแห่ง น่าจะเปิดราคามากกว่า 450,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสำหรับตลาดในกลุ่มนี้ สามารถกล่าวได้ว่า ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อกลุ่มสินค้าซูเปอร์ ลักชัวรี่ แต่สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญ คือ เรื่องของศักยภาพในทำเลและความพรีเมียมของสินค้าเอง

 

ซึ่งแตกต่างจากสินค้าในกลุ่มลักชัวรี่ หรือ ไฮเอนด์ ที่ปัจจัยเรื่องราคาและความคุ้มค่าของสินค้า ยังคงมีความสำคัญนอกเหนือไปจากทำเล กลุ่มผู้ซื้อคอนโดระดับไฮเอนด์ เป็นกลุ่มที่เคยมีที่บ้านหลังแรกมาแล้วทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อเก็บไว้ลงทุน และเป็นที่อยู่อาศัยนั้น จะเลือกทำเลที่คุ้นเคย และห้องชุดที่ใช้ประโยชน์ได้จริงเท่านั้น
ปี 2559 ตลาดคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงไปได้ค่อนข้างดี ส่วนหนึ่งก็เนื่องมาจากการที่ผู้ประกอบการมีกลุ่มลูกค้านักลงทุนต่อเนื่อง และมีช่องทางที่ช่วยขายสินค้ารีเซลให้นักลงทุนได้เป็นอย่างดี อย่างไรก็ตาม ตลาดกลุ่มนี้น่าจะยังเป็นที่ต้องจับตาในปี 2560 ว่ายังคงมีความต้องการต่อเนื่องหรือไม่
สำหรับตลาด ซิตี้ คอนโดมิเนียม ในแต่ละทำเลมีราคาและความต้องการแตกต่างกันไป แต่ราคาต่อหน่วยและความคุ้มค่าก็ยงคงเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อคอนโดในระดับนี้ ส่งผลให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นได้ไม่มากนัก ทั้งนี้ เมื่อต้นทุนสูงขึ้น ขนาดห้องจึงกลับมาเป็นปัจจัยสำคัญ ในการพัฒนาสินค้าให้มีความพอเหมาะกับระดับราคาที่กลุ่มนี้รับได้ ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ สำหรับในกลุ่มซูเปอร์ ลักชัวรี่ มีสองทำเลหลักที่น่าจะออกมาแข่งขันกันหลายโครงการ คือ บริเวณ เพลินจิต/ชิดลม/หลังสวน และ ทองหล่อ/สุขุมวิท 39-49

 

นอกจากนี้ ในกลุ่ม ลักชัวรี่ ปีหน้าน่าจะเห็นโครงการในทำเลพหลโยธินตอนต้น ทำเลริมแม่น้ำ และทำเลย่านพญาไท และสำหรับตลาดซิตี้คอนโด เราน่าจะได้เห็นโครงการใหม่ๆ บนทำเลรถไฟฟ้า สายสีส้ม สีเหลืองและ สีชมพู มากพอสมควร ขณะที่ในเขตแจ้งวัฒนะก็เป็นทำเลแนะนำที่น่าสนใจ เนื่องจากในปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่น้อยมาก เมื่อเทียบกับโซนอื่นของกรุงเทพ
ในส่วนของผู้ประกอบการ บางส่วนได้มีการชะลอการเปิดโครงการใหม่จากช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 มาเป็นต้นปี 2560 ซึ่งส่งผลให้ความคึกคักของตลาด และโครงการใหม่ๆ จะได้เห็นตั้งแต่เดือนมกราคม 2560 อย่างแน่นอน สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ การพัฒนาโครงการจะยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องตามเป้าหมายการเติบโตของบริษัท ในขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางบางเจ้า เริ่มปรับตัวลดการพัฒนาโครงการใหม่ลงบ้าง แต่หันมาเน้นการพัฒนาคุณภาพสินค้า และการก่อสร้างให้ดียิ่งขึ้น

 

นอกจากนี้ เราจะได้เห็นบริษัทขนาดกลางมีการรวมทุนกับต่างชาติ เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งทางด้านการเงินและการลงทุน และนำเอาเทคโนโลยีมาพัฒนาโครงการให้มีคุณภาพดียิ่งขึ้น
ในช่วงปีที่ผ่านมาโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ก็เป็นรูปธรรมมากขึ้น และจะเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2560

 

ตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพมหานคร

สำหรับตลาดบ้านแนวราบในกรุงเทพมหานครนั้น ตลาดบ้านราคาสูงใจกลางเมืองในทำเลที่ดี จะยังคงเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ ศักยภาพของทำเลและความพรีเมี่ยมของสินค้าเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้โครงการประสบความสำเร็จ และเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียมในระดับซูเปอร์ ลักชัวรี่ ที่ราคาไม่ใช่ปัจจัยหลักในการตัดสินใจมากเท่ากับฟังชั่นการใช้งานและความหรูหราที่ตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์ของคนกลุ่มนี้ได้
ปี 2560 ตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคา 5-10 ล้านบาทในทำเลที่สามารถเข้าเมืองได้สะดวก จะยังเติบโตต่อเนื่อง ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์บริเวณรอบใจกลางเมืองในระดับราคาเดียวกันก็ยังน่าจับตามอง เนื่องจากกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ เป็นกลุ่มครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างมั่นคง และมองหาที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าสำหรับครอบครัว สำหรับทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีฐานลูกค้าค่อนข้างกว้าง โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เช่นเดียวกับตลาด ซิตี้คอนโด ราคาสินค้าที่จับต้องได้ และคุ้มค่า โดยหนี้สินครัวเรือนและความสามารถในการกู้เงิน เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้สินค้าประเภทนี้ประสบความสำเร็จในตลาดปีหน้า